Tại buổi tọa đàm "Bài học kinh nghiệm rút ra từ đấu giá đất Thủ Thiêm và những khuyến nghị về thể chế", do Viện Nghiên cứu phát triển TP.HCM tổ chức ngày 23/02/2022, nhiều chuyên gia kinh tế, bất động sản cho rằng cần có chế tài mạnh đối với việc đấu giá đất lên cao rồi bỏ cọc.

BỎ CỌC: KHÓ XÁC ĐỊNH GIÁ ĐẤU LẠI

Ông Nguyễn Thế Phượng, nguyên Trưởng Ban vật giá (Sở Tài chính TP.HCM), cho biết đến giờ này trong 4 doanh nghiệp trúng đấu giá lô đất tại Khu đô thị mới Thủ Thiêm (TP.HCM) đã có 2 doanh nghiệp bỏ cọc, 02 doanh nghiệp còn lại ngoài tiền đặt cọc thì chưa đóng thêm đồng nào theo thông báo của Cục Thuế TP.HCM.

Ông Phượng cho rằng Tập đoàn Tân Hoàng Minh lại từng có "phốt" khi trước đó trúng đấu giá khu đất tại địa chỉ số 23 Lê Duẩn (quận 1, TP.HCM) rồi kỳ kèo và lại sang tay cho nhà đầu tư khác.

"Quy định của ta hiện dễ dãi quá. Doanh nghiệp chỉ có 200 tỷ đồng vốn nhưng dám trả giá lô đất 5.000 tỷ đồng. Tới đây, TP.HCM vẫn phải tổ chức bán đấu giá lại các lô đất, sẽ phải định giá lại nhưng định giá bao nhiêu cho vừa?", ông Phượng nói.

Theo ông Nguyễn Hữu Nguyên, nguyên Phó viện trưởng Viện Nghiên cứu phát triển TP.HCM, cuộc đấu giá quyền sử dụng đất ở Thủ Thiêm không thành công là một bài học lớn và cần rút ra kinh nghiệm.

 

“Vấn đề quan trọng nhất là tiền ở đâu mà các nhà đầu tư tham gia đấu giá "khủng"?”, TS. Nguyễn Hữu Nguyên, nguyên Phó viện trưởng Viện Nghiên cứu phát triển TP.HCM. 

Ông Nguyên cho rằng mục đích của việc mua bán thì phải có lời. Chẳng ai mua cái gì đó rồi bán ra lỗ vốn cả. Ngay cả người bán ve chai cũng tính toán mua đi bán lại có lời. Vậy các nhà đầu tư đưa ra giá “khủng” thì cần phải tìm mục đích của họ là để làm gì? Phải chăng là kích hoạt giá đất các nơi xung quanh và họ thu lời ở đó chứ không phải đất đấu giá ở Thủ Thiêm? Cần xem xét nhà đầu tư liên kết với ai để có tiền mua đất?

Nhận định pháp luật liên quan đến việc đấu giá đất còn nhiều kẽ hở, tạo điều kiện một số doanh nghiệp lợi dụng để thao túng. Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), Nhà nước cần hoàn thiện các quy định luật pháp liên quan đến đấu giá đất. Những tài sản đem ra đấu giá như cây mai, bức tranh, bình cổ, căn nhà phải khác với tài sản là 10.000m2 đất.

Ông Châu nhấn mạnh vừa rồi Sở Tư pháp TP.HCM báo cáo và khẳng định TP.HCM làm đúng Luật Đấu giá khi căn cứ Điều 41 của luật này để tổ chức đấu giá đất ở Thủ Thiêm. Việc này không sai nhưng chưa đủ. Tại sao TP.HCM và các tỉnh đều lựa chọn Điều 41? Phương thức này nên áp dụng cho tài sản đơn lẻ chứ không phải dành cho phát triển dự án.

“Tại sao không áp dụng điều 42 là đấu giá bằng bỏ phiếu trực tiếp tại buổi đấu giá, điều 43 là bỏ phiếu gián tiếp… Hai điều này phù hợp với đấu giá đất là dự án bất động sản”, ông Châu nêu vấn đề.

Cùng cho rằng nhà đầu tư tham gia đấu giá quyền sử dụng đất ở Thủ Thiêm không làm sai quy định pháp luật, ông Nguyễn Thanh Hải, Viện trưởng Viện Quy hoạch xây dựng miền Nam nhìn nhận, vấn đề là quy định pháp luật sơ hở trong khi nhà đầu tư đã sắp đặt, lên kịch bản và sẵn sàng đương đầu với tất cả tình huống (kể cả việc bỏ cọc) rồi.

“Hệ thống pháp luật có vấn đề từ cách đấu giá, cách tổ chức, những biện pháp chế tài ngăn chặn. Khi đưa tài sản ra đấu giá, ai cũng mong muốn có nhà đầu tư trả giá cao nhất. Nhưng khi được giá cao nhất thì gây nên lo ngại? Nếu chấp nhận giá 2,4 tỷ đồng/m2 đất thì cả khu Thủ Thiêm sẽ như thế nào?”, ông Hải nói.

Việc đấu giá đất cao rồi bỏ cọc để lại nhiều hệ luỵ cho TP.HCM. Nhiều nhà đầu tư sẽ so sánh giá đất tại TP.HCM và các địa phương khác khi quyết định đầu tư. Cụ thể tại Thủ Thiêm, việc đấu giá lại các lô đất vừa qua và những lô còn lại cũng đặt chính quyền thành phố vào thế khó khi phải tính toán lại giá khởi điểm và những vấn đề liên quan. Hành động này còn tác động tiêu cực đến công tác đền bù trong các dự án tương lai.

CẦN CHẾ TÀI MẠNH

Trước thực trạng đấu giá đất cao rồi bỏ cọc gây nhiều hệ luỵ sau này, nhiều chuyên gia cho rằng cần có chế tài mạnh để hạn chế tình trạng này.

PGS.TS Nguyễn Trọng Hoài, Trường Đại học Kinh tế TP.HCM đề nghị bổ sung quy định để đánh giá năng lực tài chính của nhà đầu tư trong việc đấu giá, cũng như triển khai thực hiện dự án trên cơ sở thu thập thông tin minh bạch, độc lập về nhà đầu tư.

Đồng thời, cần yêu cầu nhà đầu tư ký quỹ căn cứ giá thị trường của khu đất, dự án chứ không phải theo giá tham chiếu. Về hình thức đấu giá nên là trực tiếp, công khai trước công chúng, để công chúng giám sát, hạn chế được việc nhà đầu tư bỏ cọc, chơi chiêu, làm giá…

Ông Nguyễn Thế Phượng, Giảng viên Trường Đại học Tài chính – Marketing, đề xuất ngoài việc mất cọc thì cần có chế tài phạt nhà đầu tư bỏ cọc để ràng buộc trách nhiệm. Mức phạt có thể là 20% giá đấu trúng. Cần bổ sung điều kiện về năng lực tài chính của doanh nghiệp tham gia đấu giá quyền sử dụng đất: doanh nghiệp có mức vốn cỡ nào, tiền vốn thật là bao nhiêu...

Ở góc độ hiệp hội, ông Lê Hoàng Châu đề nghị cơ quan chức năng cần đánh giá năng lực triển khai dự án nhà đầu tư để xét duyệt trước khi đấu giá, tránh tình trạng như ở Thủ Thiêm là một doanh nghiệp mới thành lập 02 tháng đã tham gia đấu giá. Vốn chỉ có vài trăm tỷ đồng, nhưng tham gia đấu giá đất lên đến hàng ngàn tỷ đồng. 

Đồng quan điểm về việc cần phải đánh giá năng lực của doanh nghiệp tham gia đấu giá, bà Phạm Thị Bình, Giám đốc Công ty cổ phần Thẩm định giá Hoàng Gia, cho rằng không chỉ đặt cọc 20% giá khởi điểm mà còn phải xem xét lịch sử quá trình thực hiện các dự án của doanh nghiệp đã, đang đầu tư để đánh giá năng lực của họ. Nhìn lại các doanh nghiệp tham gia đấu giá đất ở Thủ Thiêm thì thấy nội dung này hoàn toàn bỏ ngỏ.

Về phía Viện Nghiên cứu phát triển TP.HCM, PGS.TS Trần Hoàng Ngân, Viện trưởng cho biết việc xác định quyền sử dụng đất là tài sản rất đặc biệt, dự án rất lớn thì cần có quy định riêng. Trong đó, phải đánh giá cụ thể, chi tiết năng lực tài chính của nhà đầu tư, liên quan giá khởi điểm, tiền đặt cọc, xử lý chế tài sau đấu giá…