Mặc dù thị trường bất động sản có dấu hiệu khởi sắc từ cuối năm 2024 với nguồn cung được cải thiện và tín dụng tăng trưởng, song một thách thức lớn đang tồn tại là giá bất động sản ở mức quá cao, đặc biệt tại Hà Nội và TP.HCM, nơi giá đã tăng gấp 3-5 lần so với năm 2022. Nguyên nhân cốt lõi được cho là do giá đất tăng phi mã, có nơi tăng gấp 10 lần so với năm 2023, tạo ra một vòng luẩn quẩn “giá đất đuổi giá nhà”.

Để giải quyết vấn đề này, ông Nguyễn Quốc Hiệp cho rằng phải quản lý giá đất. Theo ông, đây được xem là vấn đề tiên quyết để thị trường phát triển bền vững. Cần sớm ban hành bảng giá đất trên toàn quốc với nguyên tắc xây dựng hợp lý, cân bằng giữa nguồn thu ngân sách và kích thích phát triển kinh tế.

Đồng thời, phải phân định thị trường quyền sử dụng đất.

“Gần đây, Vụ kinh tế ngành của Ban chiến lược đưa ra khái niệm thị trường Quyền sử dụng đất sơ cấp và thị trường Quyền sử dụng đất thứ cấp. Trong đó, thị trường sơ cấp là Nhà nước giao dự án cho đối tượng sử dụng lần đầu (bao gồm các dự án) và giá đất theo bảng giá quy định của Nhà nước, thị trường thứ cấp là thị trường giao dịch giữa các người sử dụng đất theo nguyên tắc thị trường và điều tiết bằng chính sách thuế. Đây là một khái niệm mới trong chính sách về đất đai nhưng để xác lập thị trường sơ cấp thì phải sớm có bảng giá đất trên toàn quốc và những nguyên tắc xây dựng bảng giá này cần được thống nhất chỉ đạo để phục vụ cho cả hai phía một cách hợp lý: nguồn thu ngân sách và kích thích được sự phát triển của bất động sản và các ngành kinh tế khác”, ông Hiệp nhấn mạnh.

Ngoài ra, để tháo gỡ “ma trận” thủ tục hành chính, cần một cuộc cách mạng về thủ tục hành chính, trong đó có các giải pháp như phân cấp triệt để cho địa phương trong việc phê duyệt quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất, đảm bảo tính đồng bộ; xem xét lại các bất cập trong quy định về định giá đất, ví dụ như quy định về tài sản so sánh trong Nghị định 71 và thành lập tổ tư vấn gồm các chuyên gia có kinh nghiệm thực tế để tham vấn cho Chính phủ trước khi ban hành văn bản pháp luật, tránh tình trạng văn bản vừa ban hành đã phải sửa đổi.

Trong bối cảnh đất nước đang tập trung đầu tư vào các dự án hạ tầng kỹ thuật trọng điểm như đường sắt tốc độ cao Bắc - Nam, VACC cho rằng cần có những thay đổi lớn trong quy định về đấu thầu để tạo điều kiện cho các doanh nghiệp Việt Nam phát triển.

Theo đó, thay đổi tiêu chí kinh nghiệm trong hồ sơ dự thầu, nhất là với các dự án lớn, chưa có tiền lệ như đường sắt tốc độ cao, tiêu chí yêu cầu nhà thầu phải có kinh nghiệm thực hiện hai dự án tương đương sẽ loại bỏ hoàn toàn nhà thầu Việt Nam.

“Do vậy, VACC đề nghị thay bằng tiêu chí đã từng tham gia các gói thầu dự án hạ tầng nhóm A về hạ tầng”, ông Hiệp nêu.

Đối với việc kiểm soát việc phá giá trong đấu thầu, theo Chủ tịch VACC, tình trạng các doanh nghiệp giảm giá thầu sâu (15-20%, thậm chí 45%) nhằm phá giá để trúng thầu cần có quy định để kiểm soát và làm lành mạnh hóa thị trường xây dựng.

Trong trường hợp hoàn cảnh nhà thầu Việt Nam năng lực còn hạn chế, ông Hiệp đề xuất nghiên cứu mô hình “Tổ hợp nhà thầu” nhằm giúp các doanh nghiệp Việt Nam kết hợp thế mạnh, phân công công việc, quyền lợi và nghĩa vụ rõ ràng để đủ sức đảm đương các gói thầu lớn, phức tạp.

Đối với thực tế đang tồn tại trong ngành xây dựng là sự song hành của hai cơ chế: một dành cho các dự án đầu tư công (theo định mức, đơn giá nhà nước) và một dành cho các dự án vốn ngoài ngân sách và FDI (theo thị trường), Chủ tịch VACC cho rằng sự tồn tại này gây ra sự thiếu thống nhất trong quản lý, và nợ đọng lớn trong xây dựng. Vì vậy, VACC kiến nghị Nhà nước cần sớm thống nhất quản lý, xóa bỏ hai cơ chế trong một thị trường.

Ngoài ra, hiệp hội cũng đề nghị cần sớm xây dựng các định mức, đơn giá tổng hợp thay cho các định mức chi tiết; đồng thời Bộ Xây dựng cần có quy định kiểm tra thường kỳ việc công bố đơn giá của các địa phương để đảm bảo cập nhật kịp thời với giá cả thị trường.