Tiếp tục chương trình Kỳ họp thứ 6, sáng 31/10/2023, dưới sự chủ trì của Chủ tịch Quốc hội Vương Đình Huệ, Quốc hội thảo luận ở hội trường về một số nội dung còn ý kiến khác nhau của dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi).

CÁ NHÂN KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN PHẢI LẬP DOANH NGHIỆP

Giải trình, tiếp thu, chỉnh lý dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi), Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế của Quốc hội Vũ Hồng Thanh trình bày Báo cáo giải trình, tiếp thu, chỉnh lý dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) cho biết, có ý kiến đề nghị rà soát các hoạt động kinh doanh bất động sản của cá nhân có phạm vi hẹp hơn so với khái niệm kinh doanh bất động sản.

Tiếp thu vấn đề này, Ủy ban thường vụ Quốc hội đã chỉnh sửa theo hướng: cá nhân khi kinh doanh bất động sản phải thành lập doanh nghiệp, hợp tác xã, có ngành nghề kinh doanh bất động sản.

Trường hợp cá nhân kinh doanh bất động sản với quy mô nhỏ thì không phải thành lập doanh nghiệp kinh doanh bất động sản nhưng phải kê khai nộp thuế theo quy định và phải đáp ứng các điều kiện quy định.

Dự thảo Luật giao Chính phủ quy định chi tiết về tiêu chí xác định kinh doanh bất động sản quy mô nhỏ về số lượng, giá trị đối với các loại bất động sản.

Về điều kiện đối với nhà ở, công trình xây dựng có sẵn đưa vào kinh doanh, có ý kiến cho rằng, hình thức thuê đất trả tiền một lần cho cả thời hạn thuê sẽ có thuận lợi khi chính sách, giá đất thay đổi. Có ý kiến đề nghị nhà ở, công trình xây dựng trên đất được Nhà nước giao đất hoặc cho thuê trả tiền một lần cho cả thời gian thuê thì được bán, cho thuê, nhà ở, công trình xây dựng trên đất được Nhà nước cho thuê trả tiền hằng năm chỉ được cho thuê.

Vấn đề này được tiếp thu và chỉnh lý, theo hướng việc bán, cho thuê mua các phần diện tích sàn xây dựng chỉ áp dụng với công trình xây dựng trên đất được Nhà nước cho thuê theo hình thức trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê, để bảo đảm đồng bộ các quy định về quyền của người sử dụng đất tương ứng với các hình thức sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai.

Liên quan đến nguyên tắc kinh doanh nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai, một số ý kiến nhất trí về sự cần thiết quy định về đặt cọc, thời điểm nhận đặt cọc, số tiền đặt cọc tại dự thảo Luật. Một số ý kiến đề nghị bổ sung quy định đặt cọc để đảm bảo giao kết hợp đồng trước thời điểm nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai đủ điều kiện để đưa vào kinh doanh. Một số ý kiến nhất trí chỉ cho nhận đặt cọc khi “nhà ở, công trình xây dựng có đủ điều kiện đưa vào kinh doanh” và “đã thực hiện giao dịch theo quy định”.

Trên cơ sở ý kiến của Chính phủ, các đại biểu, các cơ quan của Quốc hội, ông Thanh cho biết Ủy ban Thường vụ Quốc hội đề xuất 2 phương án.

Phương án 1: “Chủ đầu tư dự án bất động sản chỉ được thu tiền đặt cọc từ khách hàng khi nhà ở, công trình xây dựng đã có đủ các điều kiện đưa vào kinh doanh và đã thực hiện giao dịch theo đúng quy định của Luật này”.

Phương án này được Chính phủ và 15/40 ý kiến của các Đoàn đại biểu Quốc hội, cơ quan của Quốc hội lựa chọn.

Phương án 2: “Chủ đầu tư dự án bất động sản chỉ được thu tiền đặt cọc theo thỏa thuận với khách hàng khi dự án có thiết kế cơ sở được cơ quan nhà nước thẩm định và chủ đầu tư có một trong các giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại khoản 2 Điều 24 của Luật này. Thỏa thuận đặt cọc phải ghi rõ giá bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng. Số tiền đặt cọc tối đa theo quy định của Chính phủ nhưng không vượt quá 10% giá bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, bảo đảm phù hợp với điều kiện phát triển kinh tế - xã hội trong từng thời kỳ, từng loại hình bất động sản”.

Phương án. Phương án này được 20/40 ý kiến của các Đoàn đại biểu Quốc hội, cơ quan của Quốc hội lựa chọn.

Đối với nhà ở công trình xây dựng hình thành trong tương lai chưa đưa vào kinh doanh, ông Thanh cho biết đã chỉnh lý. Theo đó việc kinh doanh nhà ở, công trình xây dựng có sẵn trong dự án bất động sản bắt buộc có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với diện tích đất xây dựng gắn với nhà ở, công trình xây dựng đưa vào kinh doanh; việc kinh doanh nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai thì không bắt buộc có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhưng bắt buộc hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất đối với diện tích đất gắn với nhà ở, công trình xây dựng đưa vào kinh doanh.

BỎ QUY ĐỊNH GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN PHẢI QUA SÀN

Một số ý kiến nhất trí về việc bắt buộc hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất khi chuyển nhượng dự án. Một số ý kiến nhất trí cần tạo điều kiện cho chủ đầu tư không còn đủ năng lực hoặc không còn mong muốn thực hiện được chuyển nhượng dự án.

Về vấn đề này, ông Thanh cho biết tại Hội nghị đại biểu Quốc hội hoạt động chuyên trách lần thứ 4, nhiệm kỳ khóa XV đã báo cáo đại biểu Quốc hội 2 phương án.

Phương án 1: Đề nghị bổ sung quy định “Trường hợp chủ đầu tư chuyển nhượng chưa hoàn thành toàn bộ nghĩa vụ tài chính về đất của dự án, phần dự án chuyển nhượng với Nhà nước thì bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng có thể thỏa thuận để bên nhận chuyển nhượng thực hiện toàn bộ nghĩa vụ tài chính mà bên chuyển nhượng chưa hoàn thành.

Trên cơ sở nghĩa vụ tài chính về đất của dự án, phần dự án chuyển nhượng đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xác định, bên nhận chuyển nhượng đã ký quỹ tại Kho bạc nhà nước hoặc được ngân hàng bảo lãnh để bảo đảm hoàn thành toàn bộ nghĩa vụ tài chính này và các tài liệu này được kèm theo hợp đồng chuyển nhượng”.

Phương án 2: “Chủ đầu tư chuyển nhượng đã có quyết định giao đất, cho thuê đất thực hiện dự án của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất của dự án gồm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; thuế, phí, lệ phí liên quan đến đất đai (nếu có) của dự án, phần dự án chuyển nhượng đối với Nhà nước thì không bắt buộc phải có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với toàn bộ hoặc phần dự án chuyển nhượng”.

Qua quá trình nghiên cứu hoàn thiện dự thảo Luật, để bảo đảm quy định chặt chẽ, ngăn ngừa tình trạng lựa chọn nhà đầu tư không đủ năng lực chuyển nhượng dự án nhằm tìm kiếm lợi nhuận, Ủy ban Thường vụ Quốc hội xin giữ như dự thảo Luật do Chính phủ trình Quốc hội tại Kỳ họp thứ 5. Theo đó chủ đầu tư chuyển nhượng phải “hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất của dự án gồm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; thuế, phí, lệ phí liên quan đến đất đai (nếu có) với Nhà nước đối với dự án, phần dự án chuyển nhượng”.

Về sàn giao dịch bất động sản, nhiều ý kiến đề nghị không quy định bắt buộc mà chỉ khuyến khích giao dịch bất động sản thông qua sàn giao dịch bất động sản.

Ủy ban Thường vụ Quốc hội tiếp thu và chỉnh sửa theo hướng: bỏ quy định các giao dịch bất động sản thông qua sàn giao dịch bất động sản trong dự thảo Luật; đồng thời bổ sung chính sách của Nhà nước với đầu tư kinh doanh bất động sản.

Theo đó “Nhà nước khuyến khích tổ chức, cá nhân thực hiện giao dịch mua bán, chuyển nhượng, cho thuê mua, cho thuê nhà ở, công trình xây dựng và quyền sử dụng đất thông qua sàn giao dịch bất động sản”.

Thực tiễn tổng kết thi hành Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 cho thấy các sàn giao dịch bất động sản hiện nay chưa đủ khả năng để bảo đảm tính an toàn pháp lý của giao dịch, đã xuất hiện nhiều trường hợp sàn giao dịch bất động sản có hành vi làm nhiễu loạn thị trường. Việc bắt buộc giao dịch qua sàn giao dịch bất động sản sẽ dẫn đến nguy cơ lợi dụng quy định của pháp luật, không bảo đảm thực hiện nhiệm vụ phát triển thị trường bất động sản lành mạnh, an toàn, bền vững.