Quy định về sở hữu nhà chung cư có thời hạn một lần nữa lại được đặt lên bàn nghị sự khi các đại biểu Quốc hội thảo luận tại tổ về dự án Luật Nhà ở (sửa đổi) ngày 5/6. Đại biểu Nguyễn Văn Dương (Tiền Giang) cho rằng, chung cư chính là lời giải cho nhu cầu nhà ở tại đô thị lớn. Luật này có tác động rất lớn nên cần đánh giá tác động kỹ lưỡng. Người dân sở hữu chung cư cần đảm bảo 2 quyền là sở hữu và sử dụng. Trước đây quy định sở hữu lâu dài nên khó khăn khi cải tạo chung cư cũ, giờ có thời hạn nên nhiều tâm lý trái chiều gây lo lắng.

Trước đó, tiếp thu ý kiến của Ủy ban Thường vụ Quốc hội tại Phiên họp tháng 3/2023, dự thảo luật trình Quốc hội lần này đã bỏ phương án về thời hạn sở hữu nhà chung cư. Tuy nhiên, cơ quan thẩm tra cho rằng, các nội dung bổ sung trong dự thảo chưa đáp ứng yêu cầu nêu ra về tính cụ thể, khả thi về thẩm quyền, trình tự, thủ tục di dời cư dân, phá dỡ, cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư không còn an toàn, cần phải được tiếp tục rà soát, nghiên cứu để hoàn thiện.

ĐỀ NGHỊ QUY ĐỊNH ĐẤT CHUNG CƯ CÓ NIÊN HẠN ĐỂ GIẢM GIÁ NHÀ

Liên quan cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ, Bí thư Thành uỷ, Trưởng Đoàn đại biểu Quốc hội TP. Hà Nội Đinh Tiến Dũng cho rằng, cải tạo chung cư cũ phải gắn với tái thiết đô thị và quy định thời hạn sở hữu chung cư mới giải quyết được vấn đề.

Thay vì cách làm cải tạo từng tòa, nên cải tạo chung cư theo từng khu. Ví dụ nơi nào có 4-5 tòa chung cư cũ, mỗi tòa 4-5 tầng thì khi đầu tư xây dựng lại, chỉ làm 1-2 tòa và làm cao tầng hơn, còn bên dưới để làm không gian thương mại và dịch vụ, tầng hầm, bãi đỗ xe… Làm như vậy người dân sẽ có không gian sống đảm bảo hơn và nhà đầu tư cũng có lợi ích.

Theo ông Dũng, khi quy định chung cư có thời hạn, Nhà nước có trách nhiệm bảo vệ cuộc sống người dân, cưỡng chế di dời khi chung cư xuống cấp, nguy hiểm là bình thường, vì lợi ích của người dân. Hoặc khi chưa đến thời hạn hoặc sát đến thời hạn mà chung cư xuống cấp, người dân tự nguyện đồng tình thì Nhà nước cũng đứng ra làm.

Thực tế hiện nay có nhiều nhà chung cư cũ lắp ghép, cơi nới nên Hà Nội rất áp lực, lo lắng; nếu xảy ra cháy nổ, động đất thì không biết hậu quả thế nào. Do đó, cần thiết tính toán lại việc sở hữu chung cư không có thời hạn và phải gắn với tái thiết đô thị, ông Dũng nhấn mạnh.

Đại biểu Lê Trường Lưu (đoàn Thừa Thiên Huế) cũng bày tỏ băn khoăn khi luật chưa nói đến sở hữu nhà chung cư vĩnh cửu hay có thời hạn.

Theo tinh thần của luật này là sở hữu vĩnh viễn. Tuy nhiên, nhà chung cư có tuổi đời 50- 70 năm tùy theo tiêu chuẩn. Chính điều đó xảy ra mâu thuẫn khi cải tạo lại nhà chung cư..

Cụ thể, về giá, khi muốn cải tạo thì chủ đầu tư phải lập phương án bồi thường. Nếu như định giá theo thị trường nhưng một số căn hộ người dân không chấp nhận thì thế nào? Thực tế đã xảy ra nhiều trường hợp người dân không đồng thuận.

Thống nhất với quy định vùng lõi đô thị đều phải xây dựng nhà chung cư, đại biểu này dẫn thực tế tại nước ngoài, nhiều đô thị quy hoạch cả trăm năm rồi nhưng bài bản, chủ yếu xây dựng nhà chung cư cho thuê hoặc bán; trong khi ở Việt Nam, chỉ một số khu vực và tập trung ngoại ô, còn trong nội đô thì nhà dân và các loại hình khác xây dựng nhà đủ loại hình thức, tạo ra cảnh quan đô thị không đẹp lắm.

Ông Lưu cho rằng cần quy định một số khu vực cụ thể để địa phương không bị bó buộc khi thực hiện. Ngoài ra, những nội dung liên quan luật Đất đai nếu đưa vào luật này, liên quan đất đai thì chuyển sang luật Đất đai, sau này triển khai đỡ vướng mắc.

Có chung quan điểm này, đại biểu Hoàng Văn Cường (đoàn Hà Nội) đồng tình với việc người đang ở nhà chung cư sau khi phá dỡ, cải tạo nhà chung cư thì được quyền tiếp tục đóng tiền vào để xây dựng nhà mới trên đất đó.

Tuy nhiên, chung cư cũ hiện nay đa số thấp tầng, và khi phá đi xây cao tầng lên mới có chuyện có mức sinh lợi nhuận. Nhưng nhà cao tầng, phá đi xây tương đương thì không sinh hệ số lợi nhuận, chủ yếu là người dân nộp tiền để xây mới. Do đó, nếu cứ duy trì tình trạng như hiện nay thì có thể đến một lúc nào đó những nhà chung cư cũ cao tầng không bao giờ phá dỡ được.

Vì vậy, ông Cường đồng tình với việc xây dựng nhà chung cư phải có thời hạn theo tuổi thọ của công trình. Còn hết thời hạn, nhưng nếu kiểm định nhà đó còn tốt thì tiếp tục sử dụng, không tốt thì phá dỡ. Điều đó đem lại lợi ích cho người dân.

Đại biểu đề nghị nên đưa lại sở hữu chung cư có thời hạn và đất dành cho nhà chung cư không phải đất vĩnh viễn mà đất cho thuê có thời hạn, theo thời hạn của chung cư. Khi đất thuê như thế, hết thời hạn cải tạo, phá dỡ là xong, không còn liên quan đến chuyện thu hồi. Đồng thời, thuê như vậy, tiền thuê đất sẽ rẻ hơn tiền giao đất, giá cho nhà đầu tư sẽ thấp hơn và khả năng hưởng lợi mang lại cho người dân nhiều hơn.

TỰ THỎA THUẬN MUA BÁN ĐẤT CÓ THỂ GÂY NHIỀU HỆ LỤY

Có đại biểu cho rằng, Nhà nước thu hồi đất sẽ đảm bảo lợi ích cho người dân. Nếu để cho người dân tự thỏa thuận, không phải người dân nào cũng có đủ năng lực để thỏa thuận với nhà đầu tư. Khi đó lại xảy ra tình trạng cùng một dự án, chỗ này đền bù giá cao, chỗ kia giá thấp, trong khi có các dự án nhà nước thu hồi đất vì lợi ích công cộng ở gần đấy lại thực hiện đền bù theo giá nhà nước, sẽ sinh ra khiếu kiện…

Đại biểu Hoàng Văn Cường đồng tình với việc cần phải có chương trình và kế hoạch phát triển nhà ở xã hội. Từ kế hoạch này, sẽ có kế hoạch để thực hiện quy hoạch đất đai. Đại biểu cũng đồng ý chương trình này phải do địa phương (Hội đồng nhân dân) quyết định.

Đại biểu Cường cũng băn khoăn về việc “có nên để cho các nhà đầu tư tự đi thỏa thuận mua đất, xong trở thành đất được quyền của mình?”. Ông Cường nêu, trong thẩm tra có nhắc “Trong Nghị quyết 18 nên để cơ chế là tự thỏa thuận”. Nếu để cơ chế tự thỏa thuận có nghĩa nhà đầu tư gom đất lại, tự được quyết định để chuyển, do đó ông cho rằng không nên thực hiện cơ chế này.

Ông Cường phân tích, việc tự thỏa thuận để mua bán đất, thực chất là gom đất sẽ sinh ra rất nhiều hệ lụy: Thứ nhất, người dân bán đất nông nghiệp nhưng nhà đầu tư sau mua được quyền chuyển thành đất ở, tạo ra chênh lệch giá trị.

Thứ hai, trong dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) hiện nay nói khi người dân bị thu hồi phải bồi thường, đền bù, tái định cư cho người dân có chỗ ở phải tối thiểu bằng hoặc tốt hơn và thu nhập cũng vậy. Nếu để tình trạng tự thỏa thuận thì người dân có thể bán hết đất nông nghiệp đi và nhận bằng tiền, còn không biết kế sinh nhai về sau sẽ như thế nào…

“Nhưng nếu nhà nước thu hồi thì Nhà nước phải nghĩ thu hồi đất nông nghiệp phải tạo kế sinh nhai cho người dân. Do đó, tôi cho rằng việc Nhà nước thu hồi để đảm bảo lợi ích, lâu dài hơn cho chính người dân”, đại biểu đoàn Hà Nội nói.

Thứ ba, nếu để người dân tự thỏa thuận thì không phải người dân nào cũng có khả năng thỏa thuận với nhà đầu tư, rất dễ bị dẫn dắt bởi nhóm cầm đầu làm việc riêng với chủ đầu tư, lợi ích người dân chưa chắc đã được đảm bảo.

Thứ tư, nếu thỏa thuận như thế sẽ làm nảy sinh tình trạng dự án này thỏa thuận như này, dự án khác thỏa thuận khác, nảy sinh ra sự bất bình đẳng giữa các khu vực, nơi giá cao giá thấp…

Thứ năm, việc tự thỏa thuận cũng gây khó khăn cho doanh nghiệp, có những doanh nghiệp bao nhiêu năm không thể tự thỏa thuận được vì chỉ một người nào đó không đồng tình.

Từ những phân tích trên, đại biểu băn khoăn với việc tự thỏa thuận mà nên để Nhà nước có vai trò can thiệp.