Nhưng năm nay, khi gánh nặng kép lãi suất cao và thuế quan đè nặng lên người mua nhà, nhất là những người mua nhà lần đầu, thị trường trở nên trầm lắng bất thường và diện tích của các ngôi nhà cũng ảnh hưởng không nhỏ đến khả năng thành công của giao dịch.

Theo tờ Wall Street Journal, giấc mơ có nhà của nhiều người lần đầu tìm mua nhà ở Mỹ đang trở nên xa vời hơn, bởi giá nhà cao, một phần do thuế quan đẩy chi phí xây dựng tăng, phần do lãi suất khoản vay thế chấp nhà cung cao, trong khi nguồn cung nhà ngày càng hạn hẹp. Chủ đầu tư các dự án nhà ở cũng muốn bán được hàng, nhưng trong điều kiện thị trường như vậy, mong muốn của họ khó trở thành hiện thực. Đã có một câu trả lời cho cả người mua và người bán, đó là những căn nhà nhỏ hơn để giảm bớt chi phí vốn bị đẩy lên bởi chính sách thuế quan của Tổng thống Donald Trump. Đây được xem là một giải pháp hữu hiệu để tránh cho thị trường bất động sản ở nền kinh tế lớn nhất thế giới rơi vào tình trạng tê liệt hơn nữa.

Kể từ sau đại dịch Covid-19, những căn nhà mới xây ở Mỹ đã trở nên nhỏ hơn - một xu hướng mà các chủ đầu tư theo đuổi để thu hút người mua và giảm bớt chi phí. Diện tích trung bình của các căn nhà biệt lập mới xây ở Mỹ có tăng trong quý 4/2024, nhưng lại giảm trong quý 1/2025. Nếu so với cùng kỳ năm trước, diện tích trung bình của những căn nhà như vậy ở Mỹ đã giảm liên tục hàng quý từ năm 2022 đến nay.

NHỮNG CĂN NHÀ BÉ LẠI

Người mua nhà sẵn sàng chấp nhận một căn nhà nhỏ hơn, nếu điều đó đồng nghĩa với việc họ tìm được một căn nhà đang rao bán phù hợp với mức ngân sách của họ. Lãi suất khoản vay thế chấp nhà ở Mỹ gần đây đã tăng lên mức 6,86%, cao nhất trong 3 tháng, sau khi dao động trong khoảng 6-7% trong phần lớn thời gian của một năm qua. Thực tế này khiến nhiều người có ý định mua nhà phải giảm bớt diện tích căn nhà tìm mua, đồng thời từ bỏ các tiện nghi khác để tiết kiệm nhiều nhất có thể.

“Có một cách để giảm thiểu sự gia tăng của chi phí đầu vào là cắt giảm bớt số đơn vị đầu vào, điều đó có nghĩa là một căn nhà nhỏ hơn, đơn giản hơn”, chuyên gia Carl Reichardt của Công ty nghiên cứu xây dựng và nhà ở BTIG chia sẻ.

Bà Novana Hart, nhà môi giới bất động sản ở Công ty Century 21 Realty at Home ở bang Virginia, cho biết gần đây có nhiều người đang sở hữu nhà muốn chuyển sang ở trong những căn nhà nhỏ hơn như một cách để giảm bớt gánh nặng khoản vay thế chấp nhà. Những người sở hữu nhà như vậy, thường ở gần độ tuổi về hưu truyền thống, ban đầu muốn có một căn nhà 2.000 foot vuông (tương đương 186 mét vuông), nhưng chi phí tăng cao khiến cho việc sở hữu căn nhà như vậy trở nên quá sức đối với họ. “Số tiền quá lớn và họ muốn chuyển sang những ngôi nhà vốn thường chỉ dành cho người mua nhà lần đầu. Đó là những căn nhà từ 1.500-1.700 foot vuông”, bà Hart cho biết thêm.

Cuộc tìm mua nhà của cô Toi Walker khó khăn hơn cô tưởng. Người phụ nữ 34 tuổi làm nghề trợ lý hành chính này lần đầu mua nhà và muốn có một không gian rộng hơn cho hai chú chó của mình. Cô xem những căn nhà được rao bán ở hạt Caroline và Richmond ở bang Virginia, với ngân sách khoảng 255.000 USD. Nhưng khi lãi suất khoản vay thế chấp nhà tăng mạnh, ngân sách của Walker sụt xuống còn 220.000-230.0000 USD và cô phải cạnh tranh với nhiều người mua tiềm năng hơn. Sau 3 năm tìm mua nhà, cô Walker đã mua được nhà vào tháng 11/2023. Lúc đầu, cô muốn có một căn nhà rộng khoảng 1.500 foot vuông, nhưng căn nhà cô mua được chỉ rộng 1.346 foot vuông, có giá 205.000 USD.

Một cuộc khảo sát được tiến hành vào tháng 12/2024 với sự tham gia của khoảng 1.200 người sở hữu nhà và thuê nhà ở Mỹ, do Công ty John Burns Research and Consulting thực hiện, cho thấy gần 1/4 số người trả lời có kế hoạch một căn nhà có diện tích trong khoảng 1.251-1.750 foot vuông. Tháng 3/2025, diện tích trung vị của nhà mới xây được niêm yết trên toàn quốc ở Mỹ là 2.034 foot vuông, giảm từ mức 2.135 foot vuông vào tháng 3/2020, theo dữ liệu từ Realtor.com.

Doanh số bán những căn nhà có diện tích nhỏ hơn của Công ty D.R. Horton đã tăng trong những tháng gần đây. Công ty cũng cho biết các sản phẩm nhà liền kề như nhà phố hoặc nhà thông tầng chiếm khoảng 17% giao dịch thành công tại công ty trong quý 4/2024, tỷ lệ cao nhất kể từ năm 2006 đến nay. “Nếu có điều kiện, hầu hết mọi người đều thích mua nhà biệt lập”, Phó chủ tịch Jessica Hansen của D.R. Horton phát biểu tại một hội nghị bất động sản mới đây.

Không chỉ xây nhà nhỏ hơn, số liệu công bố mới đây cho thấy các công ty xây dựng nhà ở của Mỹ đã cắt giảm mạnh hoạt động trong tháng 4 trong bối cảnh chính sách thuế quan liên tục thay đổi và mối lo ngại ngày càng lớn về sức khỏe của nền kinh tế.

SỐ NHÀ MỚI XÂY ÍT ĐI

Theo số liệu do Cục Thống kê dân số Mỹ (US Census) và Bộ Nhà ở và Phát triển đô thị Mỹ (DHUD), số nhà biệt lập được khởi công xây dựng trong tháng 4/2025 ở nước này đã giảm 12% so với cùng kỳ năm 2024. Số giấy phép xây dựng nhà biệt lập - một chỉ số về hoạt động xây dựng nhà trong tương lai - trong tháng 4/2025 giảm 5,1% so với tháng 3/2025 và giảm 6,2% so với cùng kỳ năm 2024.

Tình trạng trì trệ kéo dài của hoạt động xây dựng nhà mới có thể làm trầm trọng thêm sự khan hiếm nhà và khiến giá nhà càng đắt đỏ hơn. “Sự bấp bênh chính trị ở Washington đang khiến các công ty xây dựng nhà ở thận trọng và họ cảm thấy người mua nhà tiềm năng không muốn mua nhà mới vào lúc này, trừ trường hợp quá cần. Thuế quan đang gây ra sự gián đoạn trên thị trường bất động sản. Sự chắc chắn duy nhất vào lúc này là đây không phải là thời điểm tốt để xây hay mua một căn nhà mới”, nhà kinh tế trưởng Chris Rupkey của Công ty nghiên cứu thị trường FWDBonds nhận xét với hãng tin CNN.

Số nhà mới khởi công thường được xem là một chỉ báo quan trọng về sức khỏe và hướng đi của nền kinh tế Mỹ nói chung. Khi số nhà mới khởi công sụt giảm, đó có thể là một dấu hiệu đáng lo ngại về nền kinh tế. Nhiều nhà thầu xây dựng cho biết có hai yếu tố dẫn tới sự suy giảm của hoạt động xây dựng nhà, gồm giá vật liệu xây dựng tăng cao do thuế quan và nhu cầu mua nhà mới giảm sút vì người mua nhà trở nên thận trọng hơn khi thị trường chứng khoán Mỹ biến động mạnh trong tháng 4/2025 và lo nền kinh tế rơi vào suy thoái.

Theo số liệu của Hiệp hội Các nhà xây dựng nhà Mỹ (NAHB), khoảng 7%, tương đương trị giá 14 tỷ USD, toàn bộ nguyên vật liệu dùng để xây dựng nhà chung cư và biệt lập ở Mỹ trong năm 2024 là hàng hóa nhập khẩu. Trong tháng 4/2025, khoảng 60% công ty xây dựng ở Mỹ cho biết vật liệu xây dựng đã tăng hoặc sắp tăng giá do thuế quan.

Theo nhà phân tích Ivy Zelman của Công ty nghiên cứu Zelman & Associates, không phải công ty xây dựng nhà nào cũng có thể đẩy chi phí vật liệu xây dựng tăng về phía người mua nhà. “Một số công ty xây dựng nhỏ hơn có thể đã hấp thụ một phần chi phí tăng thêm do thuế quan, điều này có thể đồng nghĩa sẽ có ít nhà được xây dựng hơn trong tương lai”, bà Zelman cho biết.

Số nhà được xây mới giảm xuống và diện tích nhà nhỏ hơn là tin xấu đối với các công ty chuyên về nội thất. Nhà sản xuất tủ bếp American Woodmark hồi tháng 2 năm nay cho biết công ty nhận thấy doanh số bán tủ bếp có xu hướng giảm vì các chủ đầu tư muốn cắt giảm chi phí và thu hút khách mua.

Việc thu hẹp diện tích nhà cũng mang tới một số rủi ro cho chủ đầu tư. Chuyên gia nhà đất Tyler Batory của Công ty Oppenheimer tin rằng sẽ đến một lúc nào đó người mua sẽ đặt câu hỏi: Liệu một căn nhà mặt đất nhỏ hơn có mang lại cho họ nhiều thứ tốt hơn là một căn hộ chung cư với giá cả mềm hơn?

“Đang có một cuộc dịch chuyển mạnh mẽ sang những căn nhà nhỏ hơn. Đến một lúc nào đó, tất cả sẽ chạm đáy, nhưng đây là một cuộc dịch chuyển lớn. Sự đắt đỏ vẫn là một thách thức, nên chừng nào nhà còn đắt, tôi không cho rằng xu hướng này sẽ sớm đảo ngược”, ông Batory nói...

Nội dung đầy đủ của bài viết được đăng tải trên Tạp chí Kinh tế Việt Nam số 22-2025 phát hành ngày 2/6/2025. Kính mời Quý độc giả tìm đọc tại đây:

https://postenp.phaha.vn/tap-chi-kinh-te-viet-nam/detail/1426