Hàng loạt các dự án khu công nghiệp, kho xưởng được khởi công tại nhiều địa phương. Theo CBRE, nhu cầu hỏi thuê dần phục hồi, theo đó, lượng hỏi thuê đất công nghiệp tăng 10% và kho xưởng tăng 7% so với cùng kỳ.

PHÍA BẮC: TỶ LỆ LẤP ĐẦY TĂNG

Thị trường đất công nghiệp tại phía Bắc ghi nhận số liệu của 5 tỉnh/ thành phố trọng điểm (Hà Nội, Hải Phòng, Bắc Ninh, Hưng Yên, và Hải Dương) với gần 15.000ha đất công nghiệp, tỷ lệ lấp đầy ở mức từ 80%  trong 6 tháng đầu năm 2022.

Nhờ tỷ lệ lấp đầy khả quan, giá thuê đất trung bình ghi nhận mức tăng trưởng 5-12% tại các thành phố công nghiệp chính so với cùng kỳ năm trước, thậm chí có thể tăng tới 20% tại một vài dự án. Giá thuê nhà kho và xưởng dự kiến biến động ở mức 3%/năm.

Nhu cầu mở rộng mạnh mẽ từ lĩnh vực ô tô và điện tử sẽ thúc đẩy tỷ lệ lấp đầy các khu công nghiệp tăng cao khi các ngành này chiếm khoảng 22% yêu cầu hỏi thuê gửi tới CBRE tại phía Bắc, gồm các tên tuổi lớn, như: Samsung, LG Display, Xiaomi, Goertek khi các đơn vị này công bố kế hoạch mở rộng, tăng vốn, hoặc thuê mới nhà xưởng để bắt đầu sản xuất tại Việt Nam.

PHÍA NAM: GIÁ THUÊ LẬP ĐỈNH

Dữ liệu do CBRE Việt Nam khảo sát tại 4 tỉnh/ thành phố được đơn vị này coi là trọng điểm công nghiệp phía Nam là TP.HCM, Đồng Nai, Bình Dương và Long An cho thấy, giá chào thuê tăng 8-13% so với cùng kỳ năm trước.

Theo đó, thị trường TP.HCM ghi nhận mức giá thuê trung bình cao nhất, dao động từ 180 - 300 USD/m2/chu kỳ thuê. Tiếp theo là thị trường Long An với mức giá thuê trung bình trong khoảng 125 - 275 USD/m2/chu kỳ thuê. Mức giá thuê khu công nghiệp trung bình ở Bình Dương là từ 100 - 250 USD/m2/chu kỳ thuê còn Đồng Nai có mức giá thuê trong khoảng 100 – 200 USD/m2/chu kỳ thuê.

Tổng quy mô đất khu công nghiệp của 4 địa phương nói trên hơn 30.000ha, tỷ lệ lấp đầy trên 90%. Trong đó, Bình Dương là địa phương có tỉ lệ lấp đầy cao nhất, đạt trên 95% với tổng diện tích hơn 10.000ha. Tiếp theo là TP.HCM với tỷ lệ lấp đầy 95% cho khoảng 4.100ha đất. Đồng Nai có tỉ lệ lấp đầy gần 95% cho gần 10.000ha đất. Còn Long An sở hữu khoảng 4.500ha đất khu công nghiệp có tỷ lệ lấp đầy 85%.

Đối với tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu, theo khảo sát của Cushman & Wakefield, địa phương này sở hữu 9.000ha đất khu công nghiệp và đưa ra mức giá chào thuê cao nhất khoảng 180 USD/m2/chu kỳ thuê.

Nguyên nhân khiến giá thuê bất động sản công nghiệp phía Nam tăng, theo bà Trang Bùi, Tổng giám đốc Cushman & Wakefield, đây là khu vực đã phát triển các thủ phủ công nghiệp từ rất sớm so với mặt bằng chung cả nước nên giá thuê cao. Nhờ đi trước một bước so với miền Bắc và miền Trung, cộng thêm gắn liền với đô thị sôi động nhất cả nước là TP.HCM, bất động sản công nghiệp miền Nam luôn là tâm điểm thu hút các nhà sản xuất, giới đầu tư nội địa lẫn quốc tế.

Các doanh nghiệp toàn cầu mong muốn mở rộng sản xuất tại khu vực phía Nam quan tâm trước hết đến quy mô thị trường và chính sách phát triển kinh tế. Có thể thấy, dân số 40 triệu người trên toàn khu vực với nền kinh tế đang hội nhập ngày càng nhanh chính là điểm tiên quyết. Yếu tố quan trọng thứ hai là lực lượng lao động dồi dào luôn sẵn sàng đón nhận luồng đầu tư mới về công nghệ. 

Ngoài ra, thương mại điện tử bùng nổ khiến nhu cầu đất khu công nghiệp cho các dịch vụ kho bãi tăng cao, bởi lẽ, ngành này đòi hỏi kho xưởng lớn để đáp ứng lượng hàng tồn kho và đa dạng hóa chuỗi cung ứng. 

GIÁ TIẾP TỤC TĂNG

Trong vòng 3 năm tới, theo CBRE nguồn cung đất công nghiệp sẽ tăng thêm hơn 14.000ha cho cả  2 khu vực. Trong đó, các tỉnh công nghiệp cấp 2 sẽ lần lượt chiếm khoảng 21% đến 42% nguồn cung miền Nam và miền Bắc.

Một số khu công nghiệp chuẩn bị đi vào hoạt động trong nửa cuối 2022 và đầu năm 2023 đã đạt được tỷ lệ cam kết cho thuê sớm khả quan, ở ngưỡng từ 40% - 100% giai đoạn đầu triển khai. Với nguồn cầu khả quan, mức giá thuê đất công nghiệp dự kiến sẽ có mức tăng khoảng 5-10%/năm trong 3 năm tới tại thị trường phía Bắc và 8-13%/năm tại khu vực phía Nam.

Dự báo sẽ tiếp tục có nguồn cung mạnh mẽ cho kho xưởng trong 3 năm tới. Ở khu vực phía Bắc, 87% nguồn cung mới trong giai đoạn 2022-2024 đến từ hai tỉnh là Hải Phòng và Bắc Ninh. Trong khi đó, tại miền Nam, 60% nguồn cung mới trong giai đoạn 2022-2024 đến từ Bình Dương.

Nhu cầu logistics ngày càng tăng do làn sóng dịch chuyển các cơ sở sản xuất trên thế giới sang Việt Nam .Dựa theo dự báo tăng trưởng về quy mô thương mại điện tử tại Việt Nam, ước tính Việt Nam cần phát triển thêm hơn 2 triệu m2 diện tích logistics dành riêng cho thương mại điện tử tới năm 2025.

Trong 6 tháng đầu năm 2022,  nhiều dự án hạ tầng giao thông được triển khai hoạt động xây dựng ở cả miền Bắc và miền Nam như: đường vành đai tại Hà Nội; Tuyến cao tốc Vân Đồn - Móng Cái; đường vành đai 3 tại TP.HCM... Với sự hoàn thiện của hệ thống cơ sở hạ tầng, thị trường khu công nghiệp được kỳ vọng sẽ đón nhận nhu cầu tích cực hơn nữa trong thời gian tới.