Thông tin tai hội thảo về cải tạo chung cư cũ mới đây, Viện Nghiên cứu phát triển kinh tế - xã hội Hà Nội cho biết, hiện nay, trên địa bàn thành phố có 1.579 nhà chung cư cũ, có quy mô từ 2-5 tầng, chủ yếu được xây dựng từ năm 1960 đến cuối năm 1980, tập trung chủ yếu ở khu vực nội đô lịch sử. 

QUÁ NHIỀU VƯỚNG MẮC

Phân loại theo Nghị định 101/2015/NĐ-CP về cải tạo xây dựng lại nhà chung cư, các chung cư cũ được chia thành 2 loại: Chung cư tập trung theo khu 75 khu với 1.273 chung cư và chung cư riêng lẻ 306 chung cư. Các chung cư này chủ yếu tập trung tại các quận nội thành cũ là Ba Đình (214 nhà), Đống Đa (415 nhà), Hai Bà Trưng (244 nhà), Hoàn Kiếm (99 nhà). Ngoài ra, còn một số khu tại quận Thanh Xuân Hoàng Mai, Cầu Giấy…trong đó, nhà chung cư 4-5 tầng (nhà tập thể cũ) khoảng hơn 800 nhà. 

Qua rà soát, phân loại, hiện có 200 nhà nguy hiểm cấp C, 137 nhà cấp B và 7 nhà thuộc diện nguy hiểm cấp D. 

Từ năm 2007 đến nay, Thành phố đã có 18 dự án chung cư cũ được xây dựng lại, đã đưa vào sử dụng, chiếm khoảng 1,14% tổng số nhà chung cư cũ cần cải tạo, xây dựng lại; 13 dự án triển khai theo quy định của Luật Nhà ở, Nghị định 101/2015/NĐ-CP. 

Các dự án đã hoàn thành thực hiện theo 3 mô hình: Mô hình sử dụng nguồn vốn ngân sách; Mô hình sử dụng nguồn vốn ngoài ngân sách có sự hỗ trợ từ Thành phố và Mô hình sử dụng nguồn vốn ngoài ngân sách.

Sở Xây dựng Hà Nội lý giải nhiều nguyên nhân cải tạo chung cư cũ giậm chân tại chỗ trong suốt 14 năm vừa qua như nguồn vốn ngân sách Thành phố còn hạn hẹp; việc bồi thường, hỗ trợ và tái định cư theo cơ chế, chính sách của Thành phố chưa được người dân đồng thuận, nhất là các hộ ở tầng 1. 

Việc cải tạo xây dựng mới từng nhà chung cư cũ trên vị trí cũ của từng tòa nhà dẫn đến không thể thực hiện quy hoạch chỉnh trang đô thị toàn khu, không khai thác được không gian đô thị và hệ thống giao thông cho phù hợp với điều kiện phát triển kinh tế xã hội đô thị.

Ngoài việc phải bố trí tái định cư tại chỗ cho các hộ dân trong nhà chung cư cũ còn phải bố trí tái định cư cho các hộ dân xây dựng trái phép trên đất trống của khu dân cư; Phần lớn các hộ dân trong khu chung cư cũ có khó khăn về kinh tế khi phải chi trả phần diện tích tăng thêm sau khi xây dựng lại…

Đặc biệt, Luật Nhà ở, Nghị định 101/2015/NĐ-CP là căn cứ pháp lý quan trọng để thực hiện cải tạo xây mới chung cư cũ, tuy nhiên vẫn còn tồn tại một số khó khăn, vướng mắc như quy định cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư phải được triển khai theo nguyên tắc toàn khu; phải có kết quả kiểm định chất lượng là nhà chung cư nguy hiểm (cấp độ D) mới đưa vào kế hoạch cải tạo, xây dựng mới; chưa quy định những chính sách cụ thể về bồi thường hỗ trợ tái định cư, tạm cư và phân cấp cho chính quyền địa phương cấp huyện thực hiện…

RẤT CẦN MỘT CƠ CHẾ ĐẶC THÙ

Trong bối cảnh ngân sách thành phố hạn hẹp, việc xã hội hoá là giải pháp cần thiết để huy động vốn nhà đầu tư cải tạo xây dựng, tuy nhiên, "miếng bánh" cải tạo chung cư cũ dường như vẫn chưa thực sự hấp dẫn. Nhiều chủ đầu tư đề xuất phải được đảm bảo có lợi nhuận, hệ số đền bù phải tính theo khu vực cụ thể; không nên lấy số lượng chủ sở hữu theo hộ khẩu mà tính theo diện tích sử dụng để tổ chức lấy ý kiến. 

Cần phải sử dụng cơ chế 1 nhà đầu tư bỏ vốn và được cư dân ủng hộ theo phương thức xã hội hóa. Phù hợp nhất là thời gian sử dụng đất phải bằng tuổi thọ của nhà chung cư. Về vấn đề con số 100% cư dân đồng thuận là không thực tế, do đó, cần tính toán lại con số này để sớm đạt được sự thống nhất chung.

GS.TS Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường.

Một số chuyên gia khác cho rằng nên miễn, giảm thuế nhập khẩu một số thiết bị trong nước chưa sản xuất được. Ngoài việc ưu tiên cho nhà đầu tư vay cũng nên mở rộng nguồn vốn, tạo điều kiện cho các nhà đầu tư vay vốn từ các tổ chức tín dụng, thương mại.

Đồng thời, xác định cơ chế chính sách đền bù diện tích tái định cư từ 1,5-2 lần; trong trường hợp tái định cư tại vị trí ngoài vành đai 3 hoặc chủ sở hữu thuộc diện ưu đãi về nhà ở thì được hơn 2 lần theo thỏa thuận với chủ đầu tư. Trong trường hợp căn hộ tái định cư tại chỗ có diện tích bằng diện tích căn hộ tối thiểu nhưng > 2 lần thì được mua với nhà thành xây dựng. Ngoài đền bù bằng diện tích ở, có chính sách hỗ trợ bằng tiền tính sát giá thị trường.

Ở góc độ quy hoạch, theo quan điểm của nguyên Phó chủ tịch UBND Thành phố Nguyễn Văn Khôi, cần nghiên cứu đặc thù về mật độ, số tầng hầm, tầng cao nhưng không được vượt chiều cao quy hoạch. Thứ hai, thành phố cần đẩy mạnh phân cấp. Song song đề xuất với Chính phủ, bộ ngành, thành phố cũng cần chủ động xây dựng quy chế, phương thức cải tạo, hình thức tái định cư và tạm cư.

Ở góc độ pháp lý, TS Đào Ngọc Nghiêm, Nguyên Giám đốc Sở Quy hoạch Kiến trúc, nhấn mạnh cần sửa đổi bổ sung một số văn bản trong văn bản pháp luật của Trung ương, trong đó, cần ban hành một Nghị định đặc thù cho cải tạo chung cư ở Hà Nội. Xây dựng kế hoạch cải tạo chung cư cũ giai đoạn 2021-2025, trong đó, phải kiểm định, rà soát lại vị trí so với quy hoạch chung, chất lượng sống; xác lập tiến trình cải tạo chung cư cũ; xác định danh mục các khu vực thí điểm.