Hiệp hội Bất động sản Tp.HCM (HoREA) vừa có văn bản kiến nghị gửi tới Thủ tướng Chính phủ về việc dành 20% quỹ đất của các dự án nhà ở thương mại cho phát triển nhà ở xã hội.

Theo Nghị định số 49 (ngày 01/04/2021) do Chính phủ ban hành nhằm sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 100 (năm 2015) của Chính phủ "Về phát triển và quản lý nhà ở xã hội", hiệu lực từ ngày 01/4/2021.

Trong đó, quy định những dự án không phải dành 20% quỹ đất ở trong dự án để xây dựng nhà ở xã hội, gồm: các dự án dưới 02 ha (đối với đô thị đặc biệt và đô thị loại 1), hoặc dưới 5 ha (đối với đô thị loại 2, loại 3) và có nghĩa vụ nộp tiền sử dụng đất cho toàn bộ diện tích đất của dự án theo quy định của pháp luật về đất đai.

Các dự án nhà ở thương mại từ 2 ha trở lên (đối với đô thị đặc biệt và đô thị loại 1), từ 5 ha trở lên (đối với đô thị loại 2, loại 3) vẫn phải dành 20% quỹ đất ở trong dự án để xây dựng nhà ở xã hội.

Theo HoREA điều này là không công bằng và không phù hợp với Luật Nhà ở 2014.

Vì trước đây, theo quy định tất cả các dự án thương mại đều phải dành 20% quỹ đất trong dự án để phát triển nhà ở xã hội. Cụ thể, đối với dự án 10 ha trở lên phải xây dựng nhà ở xã hội trong dự án; dự án dưới 10 ha được lựa chọn thực hiện theo một trong 03 phương thức: hoặc xây dựng nhà ở xã hội trong dự án, hoặc hoán đổi bằng quỹ nhà ở xã hội khác có giá trị tương đương, hoặc trị giá bằng tiền để nộp ngân sách nhà nước…

Còn theo Luật Nhà ở 2014 (Điều 16) quy định, "tại các đô thị loại đặc biệt, loại 1, loại 2 và loại 3 thì chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại phải dành một phần diện tích đất ở trong dự án đã đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật để xây dựng nhà ở xã hội theo quy định của Chính phủ. Đối với các loại đô thị còn lại, UBND cấp tỉnh căn cứ vào điều kiện cụ thể của địa phương để yêu cầu chủ đầu tư phải dành một phần diện tích đất ở trong dự án đã đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật để xây dựng nhà ở xã hội".

Cũng theo Luật Nhà ở 2014, tại Điều 26, quy định chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại phải "dành diện tích đất ở đã đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật trong dự án để xây dựng nhà ở xã hội theo quy định của pháp luật về nhà ở".

Ví dụ: Một dự án nhà ở thương mại có quy mô diện tích 1,9 ha (dưới mức 2 ha) tại khu vực trung tâm thành phố Hồ Chí Minh, có tổng mức đầu tư hàng ngàn tỷ đồng, có khả năng đạt tỷ suất lợi nhuận cao, nhưng không phải thực hiện nghĩa vụ dành 20% đất ở của dự án để phát triển nhà ở xã hội. Nhưng, một dự án khác có quy mô 2,1 ha (thuộc trường hợp có từ 2 ha trở lên) tại huyện ngoại thành, có tổng mức đầu tư chỉ khoảng vài trăm tỷ đồng, tỷ suất lợi nhuận thấp hơn rất nhiều, nhưng phải thực hiện nghĩa vụ dành 20% đất ở của dự án để phát triển nhà ở xã hội.

Qua ví dụ trên đây cho thấy, Luật Nhà ở 2014 đã rất đúng và công bằng, khi quy định tất cả các chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại tại các đô thị loại đặc biệt, loại 1, loại 2 và loại 3 đều phải dành một phần diện tích đất ở trong dự án đã đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật để xây dựng nhà ở xã hội theo quy định của Chính phủ.

Về quy định hoán đổi quỹ đất 20% do không phù hợp quy hoạch, HoREA cho rằng Luật Quy hoạch đô thị quy định "quy hoạch chi tiết được lập cho khu vực theo yêu cầu phát triển, quản lý đô thị hoặc nhu cầu đầu tư xây dựng" (Điều 18), hoặc quy định "chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng tổ chức lập quy hoạch chi tiết khu vực được giao đầu tư" (Điều 19), nên có thể dẫn đến tình trạng rất nhiều chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại sẽ căn cứ Điều 5 (mới) của Nghị định 100 (năm 2015) để đề xuất hoán đổi quỹ đất 20% với lý do không phù hợp quy hoạch.

Hiệp hội nhận thấy, khi UBND cấp tỉnh khi đề xuất hoán đổi quỹ đất 20% do không phù hợp quy hoạch là đã căn cứ vào thực tiễn của địa phương, nên thường sẽ được sự đồng thuận của Bộ Xây dựng và được Thủ tướng Chính phủ xem xét, chấp thuận, khi đó sẽ thuộc trách nhiệm và thẩm quyền của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh.

Do đó, đối với việc hoán đổi 20% quỹ đất do không phủ hợp quy hoạch, UBND cấp tỉnh phải có trách nhiệm: Xác định rõ vị trí, diện tích đất bố trí thay thế tại địa điểm khác trên phạm vi địa bàn; Điều chỉnh quy hoạch đối với quỹ đất 20% dành để xây dựng nhà ở xã hội tại dự án theo quy định của pháp luật quy hoạch, pháp luật đất đai và pháp luật có liên quan (nếu có); Thực hiện việc giao đất, cho thuê đất và xác định giá trị tiền sử dụng đất phải nộp đối với quỹ đất 20% tại dự án theo đúng quy định của pháp luật về đất đai và pháp luật có liên quan; số tiền thu được phải bổ sung vào ngân sách địa phương dành để đầu tư xây dựng nhà ở xã hội trên phạm vi địa bàn.