Thực tế cho thấy nhu cầu thuê đất và nhà xưởng quy mô nhỏ của doanh nghiệp nhỏ và vừa đang ngày càng tăng, đặc biệt là các doanh nghiệp trong lĩnh vực công nghệ, công nghiệp phụ trợ và dịch vụ logistics. Tuy nhiên, rào cản lớn nhất hiện nay là hầu hết các khu công nghiệp được quy hoạch với các lô đất quy mô lớn, từ vài hecta trở lên, hoàn toàn vượt quá khả năng tài chính và nhu cầu sử dụng của phần lớn doanh nghiệp nhỏ và vừa. Điều này đã tạo ra một “bức tường” khiến nhiều doanh nghiệp có nhu cầu nhưng không thể tiếp cận, dẫn đến lãng phí nguồn lực và cơ hội phát triển.

“BỨC TƯỜNG” NGĂN CÁCH DOANH NGHIỆP NHỎ VÀ VỪA VÀO KHU CÔNG NGHIỆP

Ông Nguyễn Văn Nam, Giám đốc một công ty cơ khí phụ trợ tại Bắc Ninh, cho biết doanh nghiệp rất muốn vào khu công nghiệp để có hạ tầng ổn định và dễ kết nối đối tác. Tuy nhiên, các khu công nghiệp hiện cho thuê từ 3-5 hecta, trong khi doanh nghiệp chỉ cần khoảng vài nghìn m2.

Hệ quả là doanh nghiệp của ông cũng như nhiều doanh nghiệp nhỏ và vừa phải hoạt động trong các cụm công nghiệp nhỏ lẻ hoặc xen kẽ trong khu dân cư, đối mặt với rủi ro về hạ tầng, môi trường và mất đi cơ hội tham gia chuỗi cung ứng của các doanh nghiệp lớn.

Theo Bộ Công thương, với sự “bùng nổ” của ngành logistics và thương mại điện tử (tổng doanh thu logistics toàn ngành năm 2024 đạt hơn 85 tỷ USD), làn sóng doanh nghiệp săn tìm kho xưởng ngày một tăng.

Trong khi đó, theo Bộ Kế hoạch và Đầu tư, nhiều doanh nghiệp nhỏ và vừa, startup logistics không còn chọn phương án xây mới mà chuyển hẳn sang thuê kho xưởng xây sẵn. Giải pháp này giúp họ giảm đáng kể chi phí đầu tư ban đầu, rút ngắn thời gian đi vào vận hành và chủ động thay đổi quy mô theo chu kỳ kinh doanh.

Hiện nay, nhiều doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài có quy mô vừa và nhỏ, có nhu cầu rút ngắn tối đa thời gian và chi phí đầu tư nên họ rất quan tâm đến mô hình nhà xưởng xây sẵn, đa chức năng (nhà xưởng tích hợp xưởng sản xuất, Văn phòng điều hành, showroom trưng bày sản phẩm và các công trình phụ trợ) bởi mô hình này tạo điều kiện cho chủ doanh nghiệp thuận tiện trong việc quản lý và vận hành nhà máy, dễ dàng giới thiệu sản phẩm đến khách hàng, đồng thời thể hiện được quy trình và địa điểm sản xuất rõ ràng. 

Vì vậy, việc đưa doanh nghiệp nhỏ và vừa vào khu công nghiệp không chỉ là bài toán về mặt bằng, mà còn là một chiến lược để nâng cao năng lực cạnh tranh. Khi được đặt trong một hệ sinh thái công nghiệp bài bản, doanh nghiệp nhỏ và vừa sẽ có cơ hội tiếp cận hạ tầng chuẩn hóa, nâng cao uy tín và đặc biệt là kết nối trực tiếp với các “đại bàng” FDI.

Việc dành quỹ đất cho doanh nghiệp nhỏ và vừa giúp hình thành một chuỗi cung ứng linh hoạt, bổ trợ ngay tại chỗ cho các doanh nghiệp lớn. Các doanh nghiệp nhỏ và vừa mang theo dịch vụ và sản phẩm phụ trợ cần thiết, từ đó tạo ra một hệ sinh thái công nghiệp khép kín, giúp giảm chi phí logistics, tăng tính linh hoạt và nâng cao năng lực cạnh tranh cho toàn bộ khu công nghiệp. Đây cũng là nền tảng quan trọng để các cụm liên kết ngành phát triển bền vững.

ĐƯA DOANH NGHIỆP NHỎ VÀ VỪA VÀO KHU CÔNG NGHIỆP

Nắm bắt được nhu cầu này, một số chủ đầu tư hạ tầng đã bắt đầu có những bước đi chiến lược nhằm nắm bắt nhu cầu từ thị trường. Đơn cử như Western Pacific, tại các dự án khu công nghiệp/cụm công nghiệp của mình, công ty đã chủ động phân chia linh hoạt quỹ đất. Ví dụ, tại CCN Yên Lệnh (Ninh Bình), các lô đất dịch vụ được chia nhỏ từ 1.000m2, đất công nghiệp từ 4.000-5.000m2. Tại khu công nghiệp Yên Phong II-A (Bắc Ninh), quỹ đất cho dịch vụ lên tới 17,5ha, với quy hoạch các lô cũng được chia nhỏ linh hoạt.  

“Cách làm này tạo cơ hội cho các doanh nghiệp dịch vụ, thương mại, F&B, lưu trú... cùng tham gia, hình thành một hệ sinh thái đa dạng và gắn kết”, ông Nguyễn Kim Tuấn, Giám đốc Đầu tư Western Pacific Group cho biết.

Tuy nhiên, theo ông Tuấn, việc chia nhỏ đất không phải không có thách thức. Vướng mắc lớn nhất hiện nay là về quy hoạch và pháp lý. Nếu việc chia nhỏ không được tính toán ngay từ giai đoạn quy hoạch phân khu và quy hoạch chi tiết, các chủ đầu tư sẽ phải thực hiện điều chỉnh quy hoạch, xem xét đấu nối hạ tầng, dẫn đến kéo dài thời gian, tăng chi phí và giảm hiệu quả đầu tư.

“Vì vậy, nhiều doanh nghiệp mong muốn các cơ quan soạn thảo chính sách, như Nghị quyết 68-NQ/TW về phát triển kinh tế tư nhân, có hướng dẫn cụ thể để tháo gỡ vướng mắc này”, ông Tuấn đề xuất.

Song ông Tuấn cho rằng doanh nghiệp cũng không nên quá trông chờ vào việc Nhà nước giảm giá hay cấp đất, bởi quỹ đất “sạch” do Nhà nước quản lý phải qua đấu giá công khai với thủ tục phức tạp. Thực tế, phần lớn đất trong khu công nghiệp thuộc sở hữu của doanh nghiệp, nên việc tiếp cận sẽ khả thi hơn qua cơ chế thương mại, trao đổi trực tiếp thay vì chờ đợi ưu đãi.

Để doanh nghiệp nhỏ và vừa có thể tiếp cận và phát triển trong các khu công nghiệp, đại diện Western Pacific Griup cho rằng cần một hệ thống giải pháp đồng bộ gồm ba yếu tố trụ cột.

Một là, về chính sách vĩ mô, nhà nước cần tiếp tục các chính sách hỗ trợ doanh nghiệp nhỏ và vừa về tín dụng, thuế, đào tạo nhân lực. Quan trọng hơn, cần có quy định cụ thể hơn hướng đến việc ưu tiên đối tượng doanh nghiệp nhỏ và vừa được vào khu công nghiệp, thay vì chỉ dừng lại ở việc khuyến khích khu công nghiệp bố trí quỹ đất.

Hai là, các chủ đầu tư cần chủ động quy hoạch linh hoạt, đồng bộ hạ tầng và dành quỹ đất phù hợp cho doanh nghiệp nhỏ và vừa, thậm chí có thể xem xét các chính sách ưu đãi về giá thuê.

Ba là, doanh nghiệp hạ tầng cần đóng vai trò là cầu nối, đảm bảo các doanh nghiệp nhỏ và vừa không “đơn độc” mà được hòa nhập vào hệ sinh thái chung, kết nối với các doanh nghiệp lớn để cùng phát triển và tạo ra giá trị cộng hưởng bền vững.