Việc sở hữu chung cư có thời hạn vẫn được áp dụng ở nhiều nước trên thế giới cũng như các quốc gia lân cận trong khu vực. Ví dụ ở Trung Quốc, Hiến pháp nước này quy định, quyền sở hữu chung cư tối đa khoảng 70 năm; còn ở Hồng Kông khoảng 50 năm. Các nước khu vực Đông Nam Á như Thái Lan, Singapore áp dụng đồng thời 2 hình thức sở hữu có thời hạn và sở hữu lâu dài. Với hình thức có thời hạn, Thái Lan áp dụng thời gian sở hữu khoảng 30 năm, còn ở Singapore, thời hạn tối đa là 999 năm…

SỨC CẦU CỦA THỊ TRƯỜNG CÓ THỂ SẼ GIẢM

Mới đây, lấy ý kiến cho dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi), Bộ Xây dựng đã đề xuất sở hữu có thời hạn 50-70 năm đối với nhà ở chung cư. Mặc dù đây mới chỉ là một đề xuất của Bộ xây dựng nhưng ngay lập tức đã dẫn đến rất nhiều luồng tranh luận xoay quanh vấn đề này.

Tại Tọa đàm “Sở hữu chung cư– Có cần thời hạn?" do Tạp chí Kinh tế Việt Nam/VnEconomy tổ chức ngày 20/6/2022, ông Võ Hồng Thắng, Giám đốc Nghiên cứu và Phát triển, DKRA cho rằng, việc áp dụng có thời hạn đối với loại hình chung cư là một diễn biến tất yếu của thị trường. Tuy nhiên, ở Việt Nam, nếu áp dụng hình thức này ngay lập tức sẽ để có những hệ lụy nhất định, chưa phù hợp với giai đoạn này. Từ góc độ doanh nghiệp phát triển dự án, nếu áp dụng hình thức thời hạn sở hữu chung cư ngay lập tức sẽ gây ra một số vấn đề.

Việc áp dụng có thời hạn đối với loại hình chung cư là một diễn biến tất yếu của thị trường.

Tuy nhiên, ở Việt Nam, nếu áp dụng hình thức này ngay lập tức sẽ để lại những hệ lụy nhất định. Theo tôi, trong giai đoạn hiện nay, việc áp dụng cũng chưa phù hợp. 

Trước hết, đó là sự phản ứng của thị trường về loại hình căn hộ chung cư sở hữu có thời hạn. Tâm lý của người dân từ trước tới nay khi mua bất động sản, nhà chung cư thường chọn sở hữu ổn định lâu dài. Do đó, nếu quy định này được ban hành ngay lập tức sẽ gây ra phản ứng trái chiều.

Theo ông Thắng, điều này có thể làm cho sức cầu của thị trường suy giảm, làm cho các doanh nghiệp gặp nhiều khó khăn trong tiếp cận khách hàng.

Bên cạnh đó là giải quyết vấn đề định giá tiền sử dụng đất giữa hình thức sở hữu lâu dài với dự án sử dụng có thời hạn khi được bán ra thị trường sẽ khác nhau.

Ngoài ra, là niên hạn sử dụng của chung cư. Ví dụ, quy định chung cư bậc 1 có thời hạn sử dụng trên 100 năm, bậc 2 là từ 50 đến dưới 100 năm chỉ mang tính chung chung. Điều này còn liên quan đến nhiều yếu tố trong quá trình sử dụng như: công tác bảo trì, bảo dưỡng, chất lượng xây dựng… sẽ ảnh hưởng và quyết định tới tuổi thọ của chung cư. Vấn đề đặt ra, quy định thời hạn sử dụng của chung cư sẽ theo niên hạn hay theo chất lượng xây dựng; đồng thời khi kiểm định lại công trình có đủ chất lượng hay không sẽ dựa trên cơ sở nào?

Đại diện DKRA cũng khẳng định, thời hạn sử dụng chung cư phải căn cứ cụ thể trên tình trạng thực tế của công trình và cần có cơ quan độc lập của nhà nước kiểm tra giám sát định kỳ. Ví dụ nếu quy định thời hạn là 50 năm nhưng quy định khoảng 5 năm kiểm định 1 lần để đánh giá lại toàn bộ chung cư có đảm bảo an toàn không. Nếu 50 năm sau, kiểm định vẫn an toàn thì có thể tiếp tục gia hạn sử dụng. Vấn đề niên hạn chỉ là một quy định về mặt pháp lý, không phải yếu tố chính xác hoàn toàn trong quá trình quy định về thời hạn sử dụng dụng của chung cư.

SẼ KHÔNG GIÚP KÉO GIẢM GIÁ NHÀ CHUNG CƯ

Thực tế hiện tại ở Việt Nam chưa có dự án căn hộ chung cư có thời hạn. Hiện nay, chỉ có một số loại hình đất thương mại dịch vụ như Codotel, Officetel sở hữu có thời hạn. Ngoài ra, với một số sản phẩm chung cư của tư nhân không chính thức và pháp luật cũng chưa quy định.

Số liệu thống kê của DKRA thời gian qua cho thấy, các loại hình như Officetel mặc dù có thời hạn và chưa có hành lang pháp lý cụ thể nhưng lại được bán khá tốt khi phát triển ở những khu đô thị lớn như trung tâm Bình Dương, Thành phố Hồ Chí Minh…

Trong bối cảnh giá nhà đất, chung cư như hiện nay, một câu hỏi được nhiều người quan tâm, nếu quy định này được ban hành và áp dụng, sẽ tác động như thế nào đến thị trường? Liệu phân khúc căn hộ chung cư có thời hạn khi được xây dựng rộng rãi sẽ phân chia thị trường như thế nào và đặc biệt, giá chung cư có giảm?

Chia sẻ vấn đề này, đại diện DKRA khẳng định, nếu áp dụng ngay lập tức quy định này sẽ không có tác động nhiều đến việc giám giá của thị trường.

Từ kinh nghiệm phát triển dự án, Giám đốc nghiên cứu và phát triển DKRA phân tích, cơ cấu chi phí đất trong chi phí phát triển chiếm khoảng 30% trở lên. Trong cơ cấu chi phí đất có chi phí tiền sử dụng đất. Tuy nhiên, thời gian qua, ngoài chi phí về đất, có một số chi phí khác như nguyên vật liệu tăng rất mạnh. Theo các số liệu thống kê gần đây, giá chi phí đầu vào nguyên vật liệu như sắt, thép… đang tăng trung bình  10-20% so với giai đoạn cuối năm 2021.

Bên cạnh đó, thời gian qua, do siết chặt tín dụng bất động sản, việc tiếp cận vốn của các doanh nghiệp gặp nhiều khó khăn.

Yếu tố thứ 3 tác động đến giá đó là những vướng mắc về giải quyết pháp lý dự án chưa được tháo gỡ hoàn toàn làm cho vòng đời của dự án tăng lên, kéo theo chi phí phát triển dự án tăng.

Chính vì vậy, theo chuyên gia này, nếu áp dụng ngay thời hạn sở hữu chung cư trong giai đoạn này, kể cả khi giảm chi phí tiền sử dụng đất thì cũng không làm cho giá nhà chung cư giảm mà còn tác động tiêu cực đến thị trường. Do đó, cần phải nghiên cứu cẩn thận, cân nhắc kỹ lưỡng việc áp dụng thời hạn sở hữu chung cư.

Mặc dù đây là xu thế tất yếu nhưng để áp dụng ở ở Việt Nam cần có lộ trình, đánh giá kỹ tất cả các tác động. Nếu có, Việt Nam nên áp dụng thí điểm ở một vài khu vực trước như Thành phố Hồ Chí Minh, Hà Nội trước khi nhân rộng mô hình. Ngoài ra, Việt Nam cũng cần cân nhắc tính toán việc có nên đồng áp dụng cả 2 hình thức sở hữu có thời hạn và sở hữu lâu dài. Vấn đề này đòi hỏi cần có thời gian, không thể áp dụng gấp trong một lộ trình ngắn.

Như vậy, nếu áp dụng quy định thời hạn chung cư sẽ rất khó để giảm giá mặt bằng giá chung cư. Nhìn trong dài hạn, các chuyên gia cho rằng, nếu Việt Nam giải quyết tốt được tất cả các bài toán về tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, chi phí đầu vào khác… sẽ phân cấp được 2 loại hình sở hữu có thời hạn và sở hữu không thời hạn. Trong dài hạn, giá bất động sản tăng là tất yếu nhưng khi tạo ra hành lang giá khác nhau cho 2 loại hình thì sẽ tăng khả năng tiếp cận của khách hàng nhiều hơn.