Nhiều ý kiến cho rằng diễn biến phức tạp của đại dịch Covid sẽ lại tiếp tục làm gia tăng nhu cầu đầu tư bất động sản. Quan điểm của ông về vấn đề này?

Thực tế cho thấy, Covid làm nhiều ngành kinh tế bị suy giảm. Từ đó dẫn đến nhu cầu tìm kiếm cơ hội đầu tư ở những lĩnh vực sinh lợi nhanh, mang tính ngắn hạn như: chứng khoán, đặc biệt là bất động sản gia tăng.

Nguồn vốn đầu tư vào bất động sản lúc này không chỉ rút từ tiền gửi ngân hàng do lãi suất thấp; và không chỉ có nguồn vốn trong nước, kiều hối mà còn có cả tiền từ các nhà đầu tư nước ngoài do hiệu quả đầu tư tại nhiều nước Châu Âu, Mỹ... đều bị ảnh hưởng. Hơn nữa, lãi suất huy động ở nhiều nước hiện bằng không, thậm chí là âm (phải trả tiền dịch vụ cho ngân hàng) nên không ít người rút vốn chuyển sang Việt Nam đầu tư.

Cùng với đó, nhu cầu thực trong nước vẫn rất cao. Do vậy, tôi cho rằng trong bối cảnh dịch Covid bùng phát, nguồn tiền đầu tư vào bất động sản và chứng khoán sẽ tăng đột biến, nhất là vào bất động sản.

Điều này có gây nên tình trạng “sốt nóng” như diễn biến trên thị trường trong thời gian vừa qua?

Trong năm qua, nhiều nơi đã đẩy mạnh đầu tư cơ sở hạ tầng. Hạ tầng phát triển đến đâu thì nhu cầu đầu tư bất động sản cũng gia tăng đến đó. Người ta nhìn thấy bất động sản ở những nơi này có thể tăng trưởng nóng, mạnh, trong khi nhiều khu giá bán vẫn thấp nên đổ về các thị trường mới phát triển để mua.

Lợi dụng điều đó, một bộ phận môi giới tung tin đồn để đầu cơ, thổi giá, tạo các “cơn sốt” đất.

Đến nay, “cơn sốt” vừa rồi đã được kiềm chế nhờ các giải pháp mà hàng loạt Chính quyền địa phương triển khai. Nhưng thực tế mới hạ nhiệt được ở các phân khúc đất thổ cư, đất nông nghiệp… Còn ở những dự án đã được cấp phép thì giá vẫn neo cao, do thiếu hụt nguồn cung mới.

Trên thực tế, giá cả ở hầu hết các dự án đều cao hơn giá trị thực. Tại Hà Nội, một số dự án thuộc Đông Anh, Gia Lâm đang được chào bán giá hơn 100tr/m2, tương đương với một số dự án thuộc nội thành, nơi đã phát triển, hạ tầng đồng bộ.

Đây là điều bất hợp lý nên khách hàng sẽ không nhào vào mua bằng mọi giá. Do đó, tỷ lệ hấp thụ ở những vùng này xuống rất thấp, giao dịch chậm khiến cho việc “sốt nóng” sẽ hạn chế hơn.

Như thế, liệu giá bất động sản có giảm?

Như tôi đã nói, Covid vẫn diễn biến phức tạp, áp lực của thị trường trong bối cảnh các ngành kinh tế khác tiếp tục khó khăn, nguồn cung chính thống nếu không có những chuyển biến, thì dù tỷ lệ hấp thụ của thị trường thấp, chậm, giá bất động sản vẫn không thể giảm.

Hơn nữa, ngoài ảnh hưởng của Covid, giá bất động sản còn chịu tác động bởi sự gia tăng chi phí đầu vào: giá đất, vật liệu xây dựng… hiện đều có xu hướng tăng cao. Bởi vậy, trong ngắn hạn, chuyện bất động sản xuống giá là khó có khả năng xảy ra. Việc thực thi chính sách phát triển nhà giá rẻ, nhà ở xã hội của Chính phủ vì thế chắc chắn cũng gặp nhiều khó khăn, vướng mắc.

Nhưng mới đây, Hội Môi giới đã dự báo sẽ có làn sóng thoái lui, thậm chí chấp nhận cắt lỗ của các nhà đầu tư F0?

Qua “cơn sốt” vừa rồi, nhiều nhà đầu tư F0 đã phải trả giá cho việc đầu tư tràn lan, thiếu kiến thức về thị trường, mua phải đất đai không giấy tờ, “giá trên giời”, nên bị “mắc cạn”. Bởi vậy, không ít người trong số này sẽ rút khỏi thị trường.

Tuy nhiên, đồng thời cũng sẽ xuất hiện lực lượng F0 mới, không chỉ ở trong nước mà cả Việt Kiều, thậm chí dòng vốn FDI cũng chuyển về Việt Nam tìm kiếm cơ hội đầu tư. Do kinh tế Việt Nam tăng trưởng thực chất; đầu tư vào hạ tầng, đô thị, công nghiệp… ở Việt Nam đang mạnh hơn so với nhiều nước khác.

Lượng F0 mới này cũng sẽ rút kinh nghiệm từ bài học của F0 đi trước, đa phần sẽ tìm hiểu, cân nhắc kỹ từng phân khúc, từng khu vực trước khi xuống tiền.

Vậy, theo ông, phân khúc nào, địa phương nào sẽ thu hút nguồn vốn đầu tư của họ?

Nhà ở, đất nền, bất động sản công nghiệp vẫn là lựa chọn được các nhà đầu tư nói chung và các nhà đầu tư F0 ưa chuộng. Ngoài ra, bất động sản du lịch cũng sẽ hút vốn đầu tư từ F0. Lĩnh vực này hiện đang bị ảnh hưởng nặng nề bởi Covid nhưng vẫn được đánh giá là lĩnh vực tiềm năng trong dài hạn và đang là cơ hội tốt để đầu tư.

 Tỉnh nào, khu vực nào đẩy mạnh hoạt động đầu tư hạ tầng, công nghiệp, du lịch đều có thể thu hút các nhà đầu tư.

Trong bối cảnh hàng loạt địa phương đang đẩy mạnh phát triển hạ tầng, ông có lời khuyên nào dành cho họ?

Hiện giá bất động sản nhiều nơi đang không phản ánh đúng giá trị thực. Bởi vậy, các nhà đầu tư chuyên nghiệp phải có khả năng định giá sản phẩm để xác định giá đầu tư phù hợp với thị trường.

Đối với các nhà đầu tư F0, thì không nên tham gia đầu tư theo tin đồn, theo hiệu ứng đám đông. Mà cần tìm hiểu, phân tích tỷ mỉ sản phẩm trước khi đầu tư.

Nếu các nhà đầu tư không có khả năng định giá sản phẩm thì nên lựa chọn các đơn vị tư vấn để phân tích kỹ lưỡng cho mình. Từ đó có quyết định đầu tư hiệu quả, tránh rủi ro quá lớn có thể xảy ra.