Trong suốt nhiều thập kỷ qua, người Trung Quốc có một niềm tin cố hữu rằng bất động sản là một kênh cất giữ tài sản đáng tin cậy. Tuy nhiên, giờ đây họ đang mất đi niềm tin đó.

Kể cả ở những thành phố được ưa chuộng như Thượng Hải, làn sóng bán tháo nhà đang tăng lên trong bối cảnh thị trường bất động sản Trung Quốc vẫn chưa thoát khủng hoảng. Điều này làm gia tăng áp lực với nhà chức trách trong việc tìm các động lực mới để tăng trưởng kinh tế.

BẤT ĐỘNG SẢN KHÔNG CÒN LÀ KÊNH ĐẦU TƯ AN TOÀN NHẤT

Theo dữ liệu từ Centaline Group, giá chào bán nhà ở tại Thượng Hải đã giảm tháng thứ ba liên tiếp, xuống mức thấp nhất kể từ khi Trung Quốc gỡ bỏ các biện pháp hạn chế phòng dịch Covid-19 vào cuối năm ngoái.

Dù tồn kho nhà ở tăng lên, giao dịch mua bán tại thành phố này trong tháng 5 đã giảm hơn 30% so với hồi tháng 3, xuống còn khoảng 16.000 căn.

Theo phỏng vấn của Bloomberg với các chủ nhà, đại lý bất động sản và nhà phân tích, sự sụt giảm này là do niềm tin rằng nhà đất luôn luôn là một trong những kênh đầu tư an toàn nhất ở Trung Quốc đang dần suy yếu.

Dù sự thay đổi niềm tin này phần nào giúp hạn chế tâm lý đầu cơ, nhưng rủi ro sụt giảm sâu hơn dự báo trên thị trường bất động sản đang tăng lên ngay giữa thời điểm nền kinh tế Trung Quốc phục hồi chậm sau đại dịch và mất đi các động lực tăng trưởng. Trong dài hạn, nhà chức trách nước này có thể gặp khó khăn trong việc thay thế bất động sản với vai trò là một động lực tăng trưởng quan trọng của nền kinh tế cũng như một “tường thành" bảo vệ tài sản của tầng lớp thượng lưu.

“Áp lực bán (bất động sản) tại Thượng Hải đang tăng lên”, ông Jun Li, giám đốc đầu tư tại công ty tài chính Power Sustainable (Shanghai) Investment Management của Canada, cho biết. “Có vẻ các chủ sở hữu nhà đều có quan điểm rằng thị trường đã qua đỉnh”.

Song, một nhân viên ngân hàng, gần đây đã bán căn hộ của mình ở quận Jing’an danh tiếng của Thượng Hải với giá khoảng 10 triệu Nhân dân tệ (1,4 triệu USD). Anh cho biết mình xem đây là một trong những cơ hội cuối cùng để kiếm tiền từ sự bùng nổ của thị trường bất động sản.

35 tuổi, Song hiện vẫn sở hữu một số bất động sản khác cùng với gia đình tại Trung Quốc, nhưng anh muốn giảm rủi ro liên quan tới lĩnh vực này do dự báo về thuế bất động sản và suy giảm kéo dài của thị trường thời gian tới.

LÀN SÓNG BÁN THÁO NHÀ

Trên khắp Trung Quốc có nhiều người giống Song. Giá nhà hiện tại ở 100 thành phố của nước này trong tháng 5 ghi nhận mức giảm mạnh nhất ít nhất kể từ năm 2022 - theo dữ liệu của công ty nghiên cứu bất động sản China Index Academy.

“Thượng Hải hiện là thành phố có thị trường nhà ở ì ạch nhất tại Trung Quốc”, Yan Yuejin, giám đóc nghiên cứu tại Viện Nghiên cứu và Phát triển E-House Trung Quốc, nhận định. “Trên khắp cả nước, tình trạng cung và cầu trên thị trường thứ cấp cũng xấu đi”.

Theo dữ liệu của Centaline Group, chủ sở hữu nhà tại Thẩm Quyến cũng đang chào bán nhà với mức giá thấp nhất kể từ tháng 10/2016.

“Mọi người đều đang tìm cách bán nhà do lo lắng về triển vọng kinh tế, do nhu cầu tài chính để dành cho doanh nghiệp đang kẹt vốn cũng như thất nghiệp”, ông Li của Power Sustainable (Shanghai) Investment Management, nói.

Tại thành phố Hàng Châu, tỉnh Chiết Giang, một chủ nhà ở khu vực ngoại ô đã giảm giá chào bán tới 17% sau khi không tìm được khách mua trong suốt 6 tháng - theo thông tin từ một đại lý bất động sản tên Gong. Tâm lý suy yếu trên thị trường địa ốc đang khiến các nhà hoạch định chính sách Trung Quốc cân nhắc các biện pháp hỗ trợ mới để duy trì tăng trưởng của nền kinh tế.

Nhà chức trách nước này đang cân nhắc giảm tiền đặt cọc mua nhà đối với một số khu vực không thuộc vùng cốt lõi của các thành phố lớn, giảm chi phí hoa hồng cho đại lý bất động sản và nới lỏng hơn nữa các hạn chế đối với giao dịch mua bán nhà ở.

Bất động sản Trung Quốc phục hồi hình chữ L, nền kinh tế "chịu trận"?

Theo nhận định của các nhà phân tích Goldman Sachs Group, giai đoạn nhu cầu bất động sản cao ở Trung Quốc có thể sẽ không trở lại trong ngắn hạn và thị trường địa ốc nước này sẽ tăng trưởng theo hình chữ L trong thời gian tới.

“Chu kỳ giảm lần này khác biệt so với những lần trước, bởi các nhà hoạch định chính sách dường như quyết tâm không dùng lĩnh vực bất động sản làm công cụ kích thích kinh tế trong ngắn hạn”, các nhà phân tích của Goldman Sachs viết trong một báo cáo công bố ngày 11/6. “Chúng tôi tin rằng ưu tiên chính sách của bắc Kinh là quản lý tốt sự suy giảm đó trong nhiều năm, thay vì tạo ra một chu kỳ tăng”.

Trong dài hạn, Trung Quốc được dự báo sẽ trải qua sự thay đổi về mặt cấu trúc do dân số già hóa và sự hạn chế trong di cư của người dân tới các thành phố. Tốc độ đô thị hóa của Trung Quốc được dự báo sẽ đạt đỉnh ở mức khoảng 75%, tăng từ 64,7% vào năm 2021. Tất cả những điều này đều đang tác động tới tâm lý của các bên tham gia trên thị trường.

Ồ ẠT RỜI KHỎI THƯỢNG HẢI

Tâm lý tiêu cực đang tăng lên ở Thượng Hải, bởi các biện pháp phòng chống dịch hà khắc 3 năm qua cũng như niềm tin vào triển vọng của nền kinh tế suy yếu đã khiến các chủ nhà và khách thuê - trong đó có nhiều người nước ngoài - rời khỏi thành phố.

Là điểm đến ưa thích của các doanh nghiệp nước ngoài, trước năm 2022, Thượng Hải là nơi sinh sống của khoảng 25% dân ngoại quốc ở Trung Quốc. Tuy nhiên, sau đợt phong tỏa khiến gần 25 triệu dân không thể ra khỏi nhà, thành phố này đã chứng kiến làn sóng rời đi của cư dân.

Theo một báo cáo của Phòng Thương mại Châu Âu tại Thượng Hải vào đầu năm nay, khoảng 25% người Đức sống tại Thượng Hải đã rời khỏi thành phố, tỷ lệ này của người Pháp và Italy khoảng 20%.

Tại Lianyang, khu phố trung tâm tập trung nhiều người nước ngoài và giới giàu Thượng Hải, giá nhà đã giảm khoảng 15-20% so với mức kỷ lục vào giữa năm 2021 - theo một địa lý địa ốc địa phương.

Yi, 31 tuổi, đã bán căn hộ của mình ở ngoại ô Thượng Hải hồi tháng 4 với giá 4 triệu Nhân dân tệ, thấp hơn 11% so với mức giá chào bán ban đầu của cô. Theo Economic Observer, tồn kho nhà ở bán qua các kênh môi giới ở Thượng Hải tăng kỷ lục lên 200.000 căn trong tháng 4. Khi đó, Yi đang cần tiền gấp và phải bán hạ giá căn hộ của mình.

“Bây giờ chính là thị trường dành cho người mua nhà”, Yi nói.