UBND TP. Hải Phòng vừa xin ý kiến Ban Thường vụ Thành uỷ và đề nghị HĐND thành phố xem xét thông qua đề án thu nộp tiền thuê chung cư mới xây dựng thuộc tài sản công tại kỳ họp cuối năm 2024 để làm căn cứ thực hiện. Theo đó, tại 12 chung cư mới thuộc tài sản công, sẽ tăng giá thu tiền thuê nhà cao gấp 2-8 lần so với giá cũ nhưng tăng dần theo lộ trình để người dân quen dần với giá thuê tăng.

GIÁ THUÊ BẢO TOÀN ĐƯỢC VỐN VÀ KHÔNG QUÁ SỨC CỦA DÂN

Theo UBND TP. Hải Phòng, trên địa bàn thành phố có 12 chung cư thuộc tài sản công, trong đó, có 6 khu chung cư mới được xây dựng giai đoạn từ 2017-2024, gồm chung cư U19 Lam Sơn (quận Lê Chân), N1-N2 Lê Lợi, Đ2 Đồng Quốc Bình, HH1-HH2-HH3-HH4 Đồng Quốc Bình (quận Ngô Quyền) và chung cư 5 tầng tại phường Hải Sơn (quận Đồ Sơn).

Trước đó, giai đoạn từ năm 2005-2015, Hải Phòng cũng đã xây dựng 6 khu chung cư tái định cư tạm cư gồm khu nhà ở 5 tầng Khúc Thừa Dụ, 5 tầng Kênh Dương, 7 tầng Vĩnh Niệm (quận Lê Chân), 5 tầng Cát Bi (quận Hải An), 9 tầng Đông Khê, 9 tầng lô 27 Lê Hồng Phong (quận Ngô Quyền).

Sau khi các khu chung cư mới được xây dựng, đưa vào sử dụng, UBND TP. Hải Phòng đã chỉ đạo thực hiện bố trí, sắp xếp các hộ dân trước đây ở chung cư cũ về ở tại chung cư mới nhằm ổn định cuộc sống cho người dân. Từ thời điểm các hộ dân về sinh sống tại chung cư mới, Hải Phòng đang thực hiện tạm thu tiền thuê nhà với giá cho thuê thấp như các chung cư cũ nguy hiểm trước đây với mức giá thuê mỗi tháng khoảng 10.000 đồng/m2.

Tuy nhiên, UBND TP. Hải Phòng cho rằng theo quy định, giá thuê nhà bao gồm tiền thuê nhà và chi phí bảo trì nên cần xây dựng giá cho thuê nhà mới để cân đối thu chi và dành quỹ để bảo trì, cải tạo, sửa chữa. Cuối năm 2022, Hải Phòng từng ban hành giá cho thuê nhà ở mới mỗi tháng từ 51.000 – 95.000 đồng/m2, cao gấp 5-10 lần giá tạm thu. Do quá sức chi trả của người dân nên phải dừng thực hiện.

Trước thực trạng này, UBND TP. Hải Phòng cho rằng cần xem xét các phương án xác định giá thuê nhà theo hướng vận dụng các quy định để tính toán lại giá thuê nhà cho phù hợp với điều kiện thực tế tại địa phương, phù hợp với khả năng chi trả của các hộ dân theo từng giai đoạn, đảm bảo nguyên tắc bảo tồn vốn theo quy định.

Theo UBND TP. Hải Phòng, đây là vấn đề phát sinh trong thực tiễn chưa có tiền lệ, ảnh hưởng trực tiếp đến quyền và lợi ích hợp pháp của người dân đang sinh sống tại các chung cư. Vì vậy, cần phải xây dựng đề án thu nộp tiền thuê nhà ở thuộc tài sản công để xin ý kiến Ban Thường vụ Thành uỷ và trình HĐND thành phố chấp thuận để triển khai.

Đề án này xác định giá thuê nhà và lộ trình thu nộp tiền cho thuê nhà ở tại 12 chung cư thuộc tài sản công trên địa bàn Hải Phòng theo từng giai đoạn, phù hợp với khả năng chi trả của người dân, vừa đảm bảo an sinh xã hội vừa bảo toàn vốn theo quy định.

TÍNH CẢ CHI PHÍ GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG VÀ LÃI SUẤT

Theo UBND TP. Hải Phòng, giá cho thuê nhà được xác định theo quy định tại điểm a khoản 1 Điều 31 Nghị định số 100/2024/NĐ-CP của Chính phủ. Ngoài ra, để phù hợp với tình hình thực tế của Hải Phòng và đảm bảo tính tương đồng với các dự án đầu tư xây dựng chung cư mới trên địa bàn, cần bổ sung chi phí giải phóng mặt bằng đế chung cư vào tổng chi phí xây dựng đối với các chung cư N1-N2 Lê Lợi, HH1-HH2, HH3-HH4, Đ2 Đồng Quốc Bình, 5 tầng Đồ Sơn.

Về lãi suất bảo toàn vốn đầu tư, do chung cư 5 tầng Đồ Sơn được đầu tư bằng nguồn xã hội hoá nên không tính lãi suất, các chung cư khác lãi suất bảo toàn vốn đầu tư sẽ bằng lãi suất cho vay ưu đãi nhà ở xã hội (4,8%/năm), phù hợp với mức lãi suất huy động tiền gửi kỳ hạn 12 tháng tại các ngân hàng thương mại cổ phần (Agribank, BIDV, Viettinbank, Vietcombank) hiện nay, từ 4,6-4,7%/năm.

Trường hợp giá thuê nhà đã thu thấp hơn giá thuê nhà theo đề án này thì số tiền chênh lệch trong thời gian đã cho thuê nhà được phân bổ vào giá thuê nhà trong các năm còn lại, đảm bảo nguyên tắc bảo toàn vốn. Đối với các căn còn trống (chưa cho thuê hoặc không cho thuê được) thì tiền thuê nhà trong thời gian chưa cho thuê sẽ không phân bổ vào giá thuê nhà trong các năm còn lại.

Theo đó, trong 6 khu chung cư tái định cư tạm lánh, tại 2 khu bố trí tạm lánh là khu 5 tầng Cát Bi được đề xuất giá cho thuê mỗi tháng là 46.695 đồng/m2, khu 5 tầng Kênh Dương là 33.435 đồng/m2. Tại 4 chung cư tái định cư tạm lánh còn lại (đang thu mỗi tháng 10.037 đồng/m2) được đề xuất tăng, khu 5 tầng Khúc Thừa Dụ lên thành 39.202 đồng/m2, khu 7 tầng Vĩnh Niệm lên thành 15.951 đồng/m2, khu 9 tầng Đông Khê lên thành 31.753 đồng/m2, khu 9 tầng lô 27 Lê Hồng Phong lên thành 21.676 đồng/m2.

Giá thuê nhà tại 6 chung cư mới xây dựng cải tạo lại (thời kỳ 2017-2024) như chung cư N1-N2 Lê Lợi đang thu mỗi tháng 9.762 đồng/m2, được đề xuất tăng thành 82.741 đồng/m2, U19 Lam Sơn từ 9.762 đồng/m2 thành 50.112 đồng/m2, Đ2 Đồng Quốc Bình từ 10.037 đồng/m2 thành 65.894 đồng/m2, HH3-HH4 từ 11.000 đồng/m2 thành 67.814 đồng/m2, HH1-HH2 từ 11.000 đồng/m2 thành 72.068 đồng/m2, khu 5 tầng Đồ Sơn là 32.322 đồng/m2.

TĂNG GIÁ CHO THUÊ NHÀ Ở THEO LỘ TRÌNH

Theo UBND TP. Hải Phòng, sau khi áp dụng nguyên tắc này, giá thuê nhà tại các chung cư mỗi tháng dự kiến sẽ từ 17.000 – 80.000 đồng/m2, cao gấp 2-8 lần so với giá thuê cũ. Vì vậy, cần có giải pháp, lộ trình tăng giá thuê nhà phù hợp theo thời gian để các hộ dân chấp nhận dần với giá thuê mới.

Giá thuê sẽ thực hiện theo hướng thấp nhất trong năm đầu tiên, tăng dần trong các năm tiếp theo và giữ ổn định trong thời gian khai thác còn lại, đảm bảo tổng doanh thu không thay đổi trong toàn bộ thời gian khai thác công trình nhằm bảo tồn vốn đầu tư.

Theo đó, giai đoạn từ khi công trình chung cư được hoàn thành nghiệm thu, bàn giao đưa vào sử dụng, bố trí các hộ dân về ở đến thời điểm áp dụng đề án này (năm 2026), giá thuê thực hiện theo mức giá đang tạm thu mỗi tháng 10.000 đồng/m2. Mức giá này phù hợp với thu nhập, mức sống của người dân và gần sát giá thuê nhà khi còn ở tại các chung cư cũ.

Giai đoạn từ năm 2026-2030, từ năm 2026 áp dụng đề án sẽ thực hiện mức thu khởi điểm các năm đầu mỗi tháng từ 25.000 – 30.000 đồng/m2, lộ trình tăng giá thuê nhà theo bước giá tăng khoảng 25% trong 5 năm nhằm đảm bảo cho người dân có thể chấp nhận được và đủ khả năng chi trả tiền thuê nhà, không gây xáo trộn và đột biến về giá cho thuê nhà.

Giai đoạn 2030 đến hết niên hạn sử dụng công trình nhà chung cư, sau 5 năm thực hiện đề án, thành phố sẽ thực hiện tăng thu để đảm bảo nguyên tắc bảo toàn vốn, thời điểm này người dân đã quen dần với mức chi trả tiền thuê theo giá mới và có khả năng chi trả tiền thuê nhà theo quy định.

Về lộ trình điều chỉnh giá thuê nhà, UBND TP. Hải Phòng đề xuất, đối với chung cư cải tạo xây dựng lại giai đoạn 2017-2024 (nhóm 1) sẽ điều chỉnh giá thuê tăng dần trong 10 năm đầu, ổn định từ năm thứ 11 đến khi hết niên hạn sử dụng công trình. Đối với các chung cư phục vụ tái định cư tạm cư xây dựng giai đoạn 2005-2015 (nhóm 2) sẽ điều chỉnh giá thuê tăng dần trong 5 năm đầu, ổn định từ năm thứ 6 đến khi hết niên hạn sử dụng công trình.