Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HOREA) vừa có báo cáo sơ bộ về thị trường bất động sản thành phố trong 11 tháng đầu năm 2024, dự báo năm 2025 và đề xuất mốt số giải pháp thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững.

Báo cáo cho thấy kể từ quý 2/2023 đến nay, thị trường bất động sản TP.HCM đã bắt đầu phục hồi, nhưng với tốc độ chậm, theo xu thế khó khăn giảm dần, tháng sau tốt hơn tháng trước, quý sau tốt hơn quý trước. Đồng thời, các doanh nghiệp bất động sản cũng dần vượt qua khó khăn nhờ sự nỗ lực tái cấu trúc doanh nghiệp, tái cơ cấu đầu tư, cơ cấu lại sản phẩm, đặc biệt là sự hỗ trợ kịp thời của các cấp có thẩm quyền.

Cụ thể, nếu cả năm 2023, thị trường bất động sản bị âm (-6,38%), đến quý 1/2024, còn âm (-0,5%) (so với quý 1/2023, đã tăng trưởng 15,7%), thì 6 tháng đầu năm 2024, thị trường đã ghi nhận mức tăng trưởng dương trở lại với 2,94%; Đến 9 tháng đầu năm nay, tiếp tục đà tăng trưởng dương 6,7%; Ước tính 11 tháng đầu năm, thị trường bất động sản có thể tăng trưởng dương khoảng 9%, thể hiện qua tổng doanh thu “dịch vụ khác” ước đạt 418.110 tỷ đồng mà doanh thu kinh doanh bất động sản 9 tháng chiếm 60,3% tổng doanh thu “dịch vụ khác”…

SỐ DỰ ÁN ĐƯỢC CHẤP THUẬN CHỦ TRƯƠNG ĐẦU TƯ CHỈ BẰNG 1/5 CỦA CÁC NĂM TRƯỚC

Tuy nhiên, có một vấn đề đáng lưu ý là nguồn cung nhà ở trên địa bàn thành phố vẫn rất hạn chế. Số liệu của Sở Xây dựng TP.HCM cho biết 11 tháng đầu năm 2024, chỉ có 12 dự án nhà ở được “chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư”, trong đó chỉ có 01 dự án nhà ở xã hội, gồm 06 dự án do Sở Kế hoạch Đầu tư giải quyết và 06 dự án do UBND thành phố Thủ Đức giải quyết nhờ có cơ chế phân cấp, ủy quyền.

“Chỉ có 12 dự án nhà ở được chấp thuận chủ trương đầu tư trong 11 tháng đầu năm 2024 là quá ít, chỉ bằng khoảng 1/5 số lượng dự án nhà ở được chấp thuận chủ trương đầu tư vào các năm trước đại dịch Covid-19”, HOREA đánh giá. 

Đặc biệt, trong 11 tháng qua, cả thành phố không có dự án nhà ở thương mại, dự án nhà ở xã hội được giao đất, cho thuê đất và chỉ cấp Giấy phép xây dựng cho 02 dự án nhà ở thương mại và không có dự án nhà ở xã hội được cấp Giấy phép xây dựng.

“Tình trạng trên sẽ dẫn đến hệ quả là sẽ không có dự án nhà ở (mới) được bổ sung cho thị trường bất động sản và sẽ không có dự án nhà ở thương mại, dự án nhà ở xã hội (mới) nào đủ điều kiện triển khai thực hiện vào đầu năm 2025. Điều này cũng cho thấy rõ vẫn còn nhiều vướng mắc trong quy trình, thủ tục đầu tư xây dựng tại TP.HCM”, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HOREA nhận định.

PHÂN KHÚC CAO CẤP CHIẾM LĨNH TOÀN BỘ THỊ TRƯỜNG

Ngoài ra, thống kê của Sở Xây dựng TP.HCM cũng cho thấy số lượng dự án và căn hộ nhà ở thương mại đang triển khai thực hiện cùng số lượng dự án và căn hộ nhà ở thương mại đủ điều kiện huy động vốn trong 11 tháng đầu năm nay đã giảm xuống mức thấp nhất trong giai đoạn 2020 -11/2024.

Trong 11 tháng đầu năm 2024 có 31 dự án nhà ở thương mại đang triển khai thực hiện với 31.167 căn hộ, chỉ bằng khoảng 1/3 số lượng dự án triển khai thực hiện hàng năm trước đây; có 04 dự án nhà ở thương mại đủ điều kiện huy động vốn đưa sản phẩm ra thị trường, giảm 75% số lượng dự án với tổng số chỉ có 1.611 căn nhà và tất cả (100%) đều là nhà ở cao cấp, giảm 90% số lượng nhà ở so với cùng kỳ năm 2023 (đã có 19 dự án nhà ở thương mại với 17.753 căn nhà đưa ra thị trường). Tổng giá trị cần huy động vốn của 1.611 căn nhà là 15.142 tỷ đồng, bình quân giá nhà rất cao, lên đến 9,39 tỷ đồng/căn.

HOREA nhận thấy đây là lần đầu tiên phân khúc nhà ở cao cấp chiếm lĩnh toàn bộ thị trường bất động sản TP.HCM và tại thời điểm hiện nay, trên thị trường không còn nguồn cung nhà ở trung cấp, nhà ở bình dân (mới) có giá vừa túi tiền trong các dự án nhà ở thương mại.

Theo ông Châu, tình trạng trên dẫn đến hệ quả là: cơ cấu sản phẩm nhà ở trong “mô hình kim tự tháp nhà ở” trong 11 tháng đầu năm 2024 tiếp tục tình trạng mất cân đối nghiêm trọng, như “kim tự tháp” bị lộn ngược đầu kể từ năm 2020 cho đến nay. Bởi lẽ năm 2020 nhà ở bình dân có 163 căn, chiếm 1%, nhưng sau đó thì không còn nhà ở bình dân nữa; năm 2020, nhà ở cao cấp chiếm 70,6%; năm 2021 chiếm 72%; năm 2022 chiếm 78,3%, năm 2023 chiếm 68,55% và 11 tháng đầu năm 2024 chiếm 100% số lượng nhà ở trên toàn thị trường thành phố. 

"Điều này càng làm cho cơ cấu sản phẩm nhà ở trên thị trường bất động sản TP.HCM thêm “méo mó”, giá nhà tăng liên tục, chưa đáp ứng nhu cầu nhà ở thực của đông đảo người có thu nhập trung bình, người thu nhập thấp đô thị và thị trường phát triển thiếu bền vững, thiếu an toàn, chưa lành mạnh”, ông Châu bày tỏ.