Thị trường bất động sản Việt Nam đang dần “tăng nhiệt” nhờ động lực dẫn dắt từ nguồn cung mới và chính sách hỗ trợ từ Chính phủ. Tuy nhiên, sự gia tăng của nguồn cung - được đóng góp chủ yếu bởi phân khúc cao cấp, mới chỉ đáp ứng được một phần rất nhỏ nhu cầu trên thị trường, còn nhu cầu của đại đa số người dân về nhà ở vừa túi tiền lại đang bị “bỏ rơi”, khiến tình trạng mất cân đối cung - cầu ngày càng trầm trọng. 

Dữ liệu nghiên cứu của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) cho thấy giai đoạn 2018 - 2023 không chỉ liên tục sụt giảm về số lượng, cơ cấu nguồn cung căn hộ tại hai đô thị đặc biệt còn ngày càng mất cân đối, ngày càng “nghiêng” về phân khúc cao cấp, hạng sang. 

Cụ thể, tỷ trọng nguồn cung căn hộ mở bán mới thuộc phân khúc giá bình dân (giá dưới 25 triệu đồng/m2) liên tục sụt giảm và chính thức “vắng bóng” tại TP.HCM vào năm 2021, tại Hà Nội vào năm 2023. 

MẤT CÂN ĐỐI CUNG - CẦU NGHIÊM TRỌNG

Tại Hà Nội, trước khi cán mốc 0, tỷ trọng căn hộ bình dân mở bán mới đã đạt mức 35% năm 2018, giảm xuống 20% năm 2019 và chỉ còn 12% năm 2020. Năm 2021, 2022, nguồn cung căn hộ bình dân tại Hà Nội chỉ đạt khoảng 4% tổng nguồn cung căn hộ mở bán và không còn xuất hiện kể từ 2023. Tại TP. HCM, tỷ trọng căn hộ bình dân cũng sụt giảm mạnh, từ mức 20% năm 2018, còn 0,5% năm 2020 trước khi biến mất hoàn toàn vào năm 2021. 

9 tháng đầu năm 2024, nguồn cung căn hộ chung cư trên thị trường chứng kiến mức phục hồi đáng kể, nhưng tình trạng mất cân đối cung - cầu thậm chí còn trở nên nghiêm trọng hơn khi có khoảng 80% nguồn cung căn hộ mở bán tại Hà Nội và TP.HCM có giá bán từ 50 triệu đồng/m2 trở lên. 

Mặc dù mức giá tăng cao, các dự án mở bán mới hay các dự án có đợt ra hàng mới đều đạt tỷ lệ bán rất tốt bởi nhu cầu mua căn hộ, cả để ở và đầu tư, luôn duy trì ở mức cao và trong xu hướng tăng. Một số dự án căn hộ ghi nhận tỷ lệ hấp thụ lên tới 99% ngay thời điểm chính thức mở bán. Thực trạng này khiến giá căn hộ chung cư liên tục tăng và thiết lập mặt bằng mới, ở ngưỡng cao trên cả thị trường sơ cấp và thứ cấp, vượt xa khả năng chi trả và tốc độ gia tăng thu nhập của đại đa số người dân. 

Nghiên cứu về chỉ số giá căn hộ, phản ánh mức biến động giá bán bình quân của các dự án trong tập mẫu 150 dự án được VARS chọn lọc và quan sát cho thấy tính đến quý 3/2024, giá bán trung bình của cụm mẫu dự án ở  Hà Nội gần tiệm cận mức 60 triệu đồng/m2, tăng 64,0% so với quý 2/2019; giá bán bình quân cụm mẫu dự án ở TP.HCM tăng từ 49,2 triệu đồng/m2 lên 64,2 triệu đồng/m2, phản ánh mức tăng 30,6% so với kỳ gốc. Tại Đà Nẵng, chỉ số giá thị trường Đà Nẵng cho thấy mức tăng 46,2% trong quý 3/2024, cao hơn mức tăng của TP. HCM, với hơn 50% nguồn cung mới trong quý 3/2024 có giá trên 80 triệu đồng/m2. 

Như vậy, có thể thấy tại các đô thị lớn, nhu cầu về nhà ở vừa túi tiền rất lớn và không được đáp ứng, nguồn cung căn hộ cao cấp cũng không dư thừa và chỉ mới đáp ứng được một phần nhu cầu nhất định. 

VARS cho rằng thời gian tới, khó có thể “xuất hiện” nhà ở vừa túi tiền tại khu vực trung tâm Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh, bởi số lượng dự án nhà ở được chấp thuận chủ trương đầu tư trong những năm gần đây chỉ “đếm trên đầu ngón tay”. Trong năm 2023 và đầu năm 2024, hầu như không có dự án mới thuộc phân khúc nhà ở vừa túi tiền được triển khai, các dự án bất động sản đang triển khai chủ yếu tập trung vào phân khúc cao cấp. 

NHÀ Ở VỪA TÚI TIỀN KHÓ "XUẤT HIỆN" TRONG TƯƠNG LAI

Nguyên nhân chính khiến nhà ở vừa túi tiền không nhận được nhiều sự quan tâm từ các nhà phát triển bất động sản:

Thứ nhất, do biên lợi nhuận từ phân khúc này thấp hơn so với các phân khúc cao cấp. Để xây dựng được nhà ở vừa túi tiền, nhà phát triển phải tối ưu hóa chi phí từ quỹ đất, xây dựng đến vận hành. Trong khi đó, tính toán của các nhà phát triển dự án cho thấy với biên lợi nhuận chỉ khoảng 15%, chỉ cần tồn đọng vốn 1-2 năm hoặc bán chậm 1-2 năm là sẽ lỗ. Hơn thế nữa, quỹ đất trung tâm ngày càng khan hiếm, thời điểm hiện tại và thời gian tới chủ yếu nằm trong các đại đô thị với hàng loạt hạ tầng, tiện ích chung cần đầu tư, cộng với chi phí đầu vào, nhất là chi phí đất ngày càng tăng cao, giá không thể “vừa túi tiền” được. 

Thứ hai, mặc dù Chính phủ đã và đang đưa ra nhiều chính sách nhằm khuyến khích phát triển nhà ở xã hội và nhà ở vừa túi tiền, nhưng các thủ tục pháp lý liên quan đến đất đai và quy hoạch lại đang là rào cản lớn. Quy trình cấp phép phức tạp, thời gian kéo dài, cùng với việc quỹ đất phát triển nhà ở tại các thành phố lớn ngày càng khan hiếm khiến cho các nhà phát triển dự án phải cân nhắc kỹ lưỡng trước khi đầu tư vào phân khúc này. 

Ngoài ra, chính sách hỗ trợ tín dụng dành cho người mua nhà ở phân khúc này cũng chưa được triển khai đồng bộ. Các gói hỗ trợ tài chính cho người thu nhập trung bình và thấp, như lãi suất ưu đãi, nguồn vốn vay, còn gặp nhiều khó khăn trong việc tiếp cận và thủ tục phức tạp...

Nội dung đầy đủ của bài viết được đăng tải trên Tạp chí Kinh tế Việt Nam số 49-2024 phát hành ngày 02/12/2024. Kính mời Quý độc giả tìm đọc tại đây:

https://postenp.phaha.vn/chi-tiet-toa-soan/tap-chi-kinh-te-viet-nam