Yếu tố thị trường được nhấn mạnh trong việc xác định giá đất. “Giá đất do Nhà nước quy định phải phù hợp thị trường” được đề ra từ Nghị quyết 26-NQ/TW của Hội nghị Trung ương 7 (khóa IX). Nay Nghị quyết 18 Hội nghị TW5 khóa XIII tiếp tục yêu cầu: “Có cơ chế, phương pháp xác định giá đất theo nguyên tắc thị trường”. Vậy quyền sở hữu toàn dân về đất đai được thực hiện thông qua cơ chế và phương pháp xác định giá đất theo nguyên tắc thị trường như thế nào?

SỰ KHÁC BIỆT VỀ SỞ HỮU ĐẤT ĐAI GIỮA VIỆT NAM VÀ CÁC NƯỚC

Nguyên tắc thị trường là thuận mua vừa bán, giá cả do bên mua và bên bán thỏa thuận. Vấn đề là xác định bên mua bên bán được tham gia thỏa thuận giá đất. Cùng với nguyên tắc thị trường, yêu cầu đặt ra là cần tham khảo thông lệ quốc tế, thông lệ của phần lớn những nước có kinh tế thị trường. Giữa Việt Nam và các nước có sự khác biệt căn bản về sở hữu đất đai. Ở Việt Nam, đất đai thuộc sở hữu toàn dân, khi giao cho người dân sử dụng, Nhà nước đã thu tiền sử dụng đất. Số tiền này đối với đất ở tương đương với mua quyền sở hữu ở các nước có sở hữu tư nhân về đất đai. Việc tham khảo thông lệ quốc tế cần chú ý tới sự khác biệt căn bản quan trọng này.

Tại Việt Nam, quyền sở hữu đất đai của người dân được thay thế bằng quyền sử dụng đất đai. Quyền sử dụng đất đai được coi là tài sản của người sử dụng đất và việc chuyển nhượng vận hành theo cơ chế thị trường. Quyền này cần được bảo vệ trước hết là trong Luật Đất đai.

Thông lệ của các nước có sở hữu tư nhân về đất đai không quy định nộp tiền sử dụng đất bằng giá trị lô đất cho Nhà nước. Bên nhận chuyển nhượng chỉ đóng tiền thuế nhà đất cho Nhà nước (cao thấp tùy nước nhưng chỉ là tỷ lệ phần trăm trên giá trị nhà đất) và trả tiền bằng giá trị nhà đất cho bên chuyển nhượng. Nếu theo thông lệ quốc tế thì Việt Nam cần xóa bỏ chế độ thu tiền sử dụng đất, chỉ thu tiền thuế nhà đất hàng năm và thuế chuyển nhượng.

NGUYÊN NHÂN ĐẨY GIÁ ĐẤT LÊN CAO 

Quy định hiện hành chưa tách bạch việc nộp tiền sử dụng đất lần đầu và khi chuyển nhượng. Đối với chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa người dân với nhau thì pháp luật chỉ yêu cầu bên chuyển nhượng đã nộp tiền sử dụng đất lần đầu (có sổ đỏ), phải nộp thuế chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng không phải nộp tiền sử dụng đất cho Nhà nước. Trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho dự án đầu tư thì chủ đầu tư phải nộp tiền sử dụng đất cho Nhà nước, kể cả khi bên chuyển nhượng đã nộp tiền sử dụng đất và được Nhà nước công nhận (đã có sổ đỏ). Đây là nguyên nhân chủ yếu dẫn đến giá đất rất cao hiện nay vì chủ đầu tư phải trả tiền đất 2 lần: trả tiền cho tổ chức, cá nhân đang sử dụng đất, đồng thời trả tiền cho Nhà nước để được Nhà nước giao đất, cho thuê đất. Khi doanh nghiệp mua tài sản kèm theo quyền sử dụng đất (dù qua đấu giá hay không, dù của doanh nghiệp cổ phần hóa hay không) thì thực chất trong nhiều trường hợp đã mua quyền sử dụng đất. Nhưng khi làm dự án bất động sản thì phải đấu giá để mua lại quyền sử dụng đất một lần nữa.

Các quy định khác có tác động đẩy giá đất lên cao là thời hạn sử dụng đất, phân loại đất theo mục đích sử dụng và chuyển đổi mục đích sử dụng.

Về thời hạn sử dụng đất

Theo quy định hiện hành, chỉ có đất ở của người dân được Nhà nước công nhận sử dụng lâu dài, còn các loại đất khác đều có thời hạn, kể cả đất sản xuất nông nghiệp. Đây là một trong những lý do khiến giá đất cao khi được phép chuyển đổi mục đích từ các loại đất khác sang đất ở.

Có ý kiến cho rằng chế độ sử dụng đất có thời hạn làm cho người sử dụng có trách nhiệm hơn, sử dụng hiệu quả trong thời hạn được giao đất, làm giảm chi phí đất đai trong sản phẩm hàng hóa, tạo nguồn thu ngân sách ổn định; còn chế độ sử dụng đất lâu dài luôn kích thích tư duy đầu cơ bất động sản; làm giảm chi phí đất đai trong sản phẩm hàng hóa, tạo nguồn thu ngân sách ổn định. Nhưng ý kiến này chưa tính đến ảnh hưởng của sở hữu tới tính bền vững của phát triển. Nếu đất thuộc chế độ sử dụng lâu dài thì có thể đầu tư lớn, còn đất đi thuê (sử dụng có thời hạn) thì chỉ đầu tư có chừng mực.

Về phân loại đất theo mục đích sử dụng

Quy định phân loại đất hiện hành gây ra nhiều hệ lụy do người dân có quyền sử dụng đất nhưng không có quyền lựa chọn mục đích sử dụng đất.

Hiện nay mỗi loại đất gắn liền với một mục đích sử dụng và mỗi mục đích sử dụng được Nhà nước quy định mức giá khác nhau trong bảng giá đất (thực tế chủ yếu phân biệt đất ở phi nông nghiệp và đất nông nghiệp). Chỉ riêng nhóm đất nông nghiệp đã được phân thành 8 loại đất khác nhau và cả chục loại đất phi nông nghiệp khác.

Việc phân loại đất theo mục đích sử dụng càng chi tiết thì càng gây khó khăn cho người sử dụng đất, bởi Luật Đất đai nghiêm cấm sử dụng đất không đúng mục đích. Vì vậy, cần thay đổi cách phân loại đất, không nên chia ra quá nhiều loại mục đích sử dụng, ít nhất là không cần thiết phân biệt đất ở với đất thương mại dịch vụ. Theo nguyên tắc thị trường thì dù là loại đất nào, sử dụng vào mục đích gì thì giá đất vẫn do người mua và người bán (đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất) quyết định.

Để sử dụng đất hiệu quả thì cần chuyển đất nông nghiệp sang đất công nghiệp (khu công nghiệp, khu chế xuất, khu đô thị); nông dân cần thay đổi cơ cấu cây trồng, vật nuôi. Tự do chuyển mục đích sử dụng đem lại hiệu quả sử dụng đất cao hơn. Cần trao quyền tự chủ nhiều hơn cho người dân trong việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất. Quy định chuyển đổi mục đích sử dụng phải do Nhà nước quyết định căn cứ vào quy hoạch sử dụng đất chỉ nên áp dụng đối với một số loại đất nhất định (thí dụ như đất rừng, đất trồng lúa).

Giá đất có xu hướng bị đẩy lên còn do cơ chế xác định giá theo phương thức thị trường - đấu giá đất. Để được giao đất thì người đấu giá buộc phải trả giá cao hơn. Tuy nhiên, giá một lô đất dù cao đến đâu cũng không thể tác động tới giá đất thị trường trong toàn quốc. Trên thị trường hiện nay, không một doanh nghiệp nào nắm giữ vị trí độc quyền, dù lớn đến đâu, do đó không thể quyết định giá đất trên thị trường...

Nội dung bài viết được đăng tải trên Tạp chí Kinh tế Việt Nam số 03 phát hành ngày 16-01-2023. Kính mời Quý độc giả tìm đọc tại đây: 

https://postenp.phaha.vn/chi-tiet-toa-soan/tap-chi-kinh-te-viet-nam